Sabra Health Care REIT, Inc.

問上半年同店NOI成長平均約14.1%，在進入租賃旺季之際，如何看待當前市場狀況？同業同店SHOP NOI指引趨於穩定，是否影響你們的展望？

答Rick Matros重申今年稍早提出的低至中十位數成長率，目前穩穩落在該範圍內。他認為仍有上行機會，但保留彈性，待下半年能見度提高後再評估。

問新聞稿提到SHOP管道中有額外增值機會，你們如何評估？需要達到什麼門檻才會進入意向書或推進交易？

答Rick Matros說明這些增值機會包含六處物業、約713個輔助生活及記憶照護單位，平均屋齡五年，五處在亞特蘭大郊區、一處在丹佛，入住率約80%，預期第一年收益率約6%，穩定後收益率約9%、IRR為十位數，收購價遠低於重置成本，且與現有關係方及現任營運商合作。Darrin Smith補充過去買進的物件入住率多在80%多或接近90%，增值空間接近80%，而非70%或65%。

問提到的1億美元SHOP機會和之後3億美元能見度，管道中熟齡照護和SHOP的組合為何？目前最多機會在哪裡？

答Rick Matros表示1億美元正在完成交易，將使全年總額達7億美元；另外3億美元以上全部是SHOP。管道中超過10億美元的審查中項目幾乎全部是SHOP。

問SHOP方面是否預期會有額外增值收購？目前SHOP機會主要集中在哪裡？

答Rick Matros表示大部分會是穩定型物業，但考量投資量，會繼續尋找增值機會，因為可將IRR從低雙位數提升至中十位數。

問RCA貸款解決後，對完全退出行為健康領域的最新想法？

答Rick Matros表示剩下主要是Signature Behavioral的精神科醫院，其他都在逐步退出。Signature Behavioral有興趣收購，他們持開放態度，但需有吸引力的條件。若成真，其他類別（幾家醫院和一家復健醫院）將降至4%或5%，公司將有95%是老年住宅和熟齡照護。

問Signature收購你們或退出該領域大部分業務，可能的收益或定價大概會是什麼樣？

答Rick Matros表示還沒有具體數字，但有信心如果有交易可做，會獲得非常好的回報。

問超過10億美元的未來管道完全在管理式老年住宅內，主要是單一物業還是投資組合交易？

答Darrin Smith表示有幾個較小的投資組合（三到五個資產），但大部分是單一資產機會。

問從7/21重申的指引是否包含季末後完成的收購？如果沒有，為什麼？

答Rick Matros表示兩週前發布指引時，所有截至該日期已完成交易都包含在內，過去兩週完成的所有交易也有效地包含在同一指引中。後續投資會對2027年及以後產生影響。

問在7/21之後的兩週內完成了多少金額？

答Rick Matros起初表示需要查一下，後來在回答Connor Mitchell問題時補充，過去兩週內完成了2.23億美元（$223 million）。

問如何看待未來的exPOR和投資組合中固有的營運槓桿？

答Rick Matros表示本季exPOR上升是混合因素造成，包括維修保養波動和激勵管理費增加（顯示營運夥伴表現超預期）。排除波動後，exPOR成長應恢復至過去幾季約2%的水準。

問股價在7月業務更新後上漲又回落，資本成本改善是否改變你們會購買的資產類型？

答Rick Matros表示不會改變，因為在業務更新前已能以有吸引力的收益率完成交易。目前仍處於比更新前更好的位置，股價回落是整個領域的現象，不影響計算，只會讓事情更快具增值性。

問在槓桿率較低的情況下，你們會優先使用前瞻性ATM和一般ATM的股權發行，還是會考慮用債務將槓桿率拉回5倍目標？

答Michael Costa表示不打算將槓桿率拉回5倍，目前槓桿率提供充足緩衝，即使股權市場不配合也能執行交易。已鎖定的前瞻性ATM收益足以讓公司以增值價格完成所有已討論的交易。未來若股價和股權成本合理，會繼續積極利用。

問你們購買增值資產，但該領域競爭激烈、資本化率壓縮，SHOP收入已超過30%，為何不暫停以享受過去兩年努力的成果？

答Rick Matros表示做的並不多，且風險不大，因為增值項目已有80%入住率，處於槓桿轉折點，且只與現有關係的營運商合作，他們已證明能將類似資產從80%提升至90%。若做65%入住率的項目才會接受暫停的觀點。公司目標是年底達到40% SHOP NOI運行率，但不會止步於此，會繼續增加曝險。

問明年Street預期約6%成長，考量所有收購和有機成長，是否有我們遺漏的大項目？5%、6%的成長是否永續？

答Michael Costa表示所有主要組成部分都已點出：SHOP組合持續擴大、triple net組合按合約費率成長、收購具內生成長，這些將支持2027年及以後的穩健年度盈餘成長。Rick Matros補充成長相當永續，升級後指引中點已達7%和8%，2027年將開始看到更多收購效益，並延續至2028年。

問RCA償還的1億美元折扣本質上是以超過11%資本化率進行的資本募集，套用7.5%再投資報酬率約0.05美元年度化稀釋，是否正確？這是否已納入新指引？

答Michael Costa確認已納入指引，且指引中假設用那些收益償還債務，沒有假設額外投資。因此合理假設若無該交易，指引會更高。

問更多SNF交易湧入市場，是什麼環境改變導致更多SNF機會通過你們的考驗？

答Darrin Smith表示沒有什麼改變，那些機會是現有營運商帶來的場外交易。疫情前那種不需要出售的人想變現的情況已不復見，營運商在疫情期間受創後現在表現良好，不願出售資產。市場上triple net技術性護理供應量很少，私人買家因同時購買營運和物業而能出價更高。未來可能更多是場外機會，2027年可能回歸疫情前常態。

問加拿大租金成長有天花板（監管或社會問題），是否讓活躍於該市場更困難？相對於美國管道，是否仍能找到必要報酬？

答Rick Matros表示加拿大市場仍非常活躍且看好，但最大問題是資本化率仍比美國低100到150個基點，因此美國老年住宅投資機會更好。加拿大確實有更多監管，但至今未對租金成長產生顯著影響，未來是猜測。

問Avamere過渡在2026年指引及之後是否有任何風險因素，例如批准時機、潛在延遲過渡費用？

答Rick Matros表示沒有看到任何會影響指引或表現的事情。這是一個計劃已久、雙方完全合作的過渡，與Holiday過渡不同。Cascadia已成功轉虧為盈其他Avamere物業（非Sabra物業），那些物業有相同的上行潛力特徵，因此沒有任何擔憂。

問在SHOP資產的私人市場競爭中，其他買家如何承保（入場收益率、無槓桿IRR、現金流成長）？要如何贏得公開市場交易？

答Darrin Smith表示這取決於具體交易，與賣方或營運商的強大關係能提供優勢。過去輸掉一些交易後，看到公告的收益率對他們來說不合理。他們也選擇不投標一些競爭對手以高6、低7資本化率購入的交易，因為風險調整後報酬風險過高。Rick Matros補充與同業REIT對資產估值方式幾乎不同，存在巨大差異。

問Sabra目前正在招聘哪些職能？

答Rick Matros表示正在整個組織內尋找，投資團隊持續增加資源，也涉及資產管理、會計、財務等受SHOP成長影響較大的領域。同時有科技和AI計畫將提高效率，能在更大規模下執行相同職責而無需增加那麼多人手。Darrin Smith補充不是考慮裁減，而是透過AI更具擴展性，減少需要增加的職位。

問將兩個租戶從現金基礎轉為應計基礎後，現在有多少百分比的ABR是以現金基礎計算？

答Michael Costa表示沒有手邊數字，但絕大多數租戶是應計基礎，現金基礎租戶非常少，且那些租戶有支付全額租金。轉為應計基礎的租戶已支付合約租金相當長時間。Rick Matros補充應計基礎比例是high 90s（90%以上）。

問本季RevPOR成長加速的原因？大於6%的成長率是否可持續？營運商是否有廣泛的定價策略變化？

答Michael Costa表示沒有新東西，RevPAR應繼續看到中到中高個位數增長。Rick Matros補充只是入住率和效率的自然成長加上一點定價能力，沒有策略上的不同。

問你們在哪裡收購？與6到12個月前相比如何？

答Michael Costa表示收購價格約每單位200美元中段到500美元，重置成本約400到600美元以上，取決於資產位置。Rick Matros補充總體而言約每單位300美元以上。

問除了Avamere，你們獲得的額外9百萬美元年化NOI中，有多少是經常性的？未來能做多少？為何集中在這季？

答Rick Matros表示還有其他幾個機會正在追求，類似交易和過渡。疫情讓很多營運商（特別是存在30、40年的）筋疲力盡，想退休。這些案例都是CEO、創辦人準備退休，所以過渡順利。Darrin Smith補充這些事情並非都在第二季完成，有些在第一季或更早，但因規模小未公開談論，在業務更新時拼湊起來才顯現。

問從規模角度，是幾筆交易加起來達到9百萬美元，還是可能有幾筆Avamere規模的交易？

答Rick Matros表示這些會是比那更小的交易，目前正在與幾個對象洽談，但會比那小得多，可能有一些額外收益，但不會是重大的。

問今年G&A增加比過去幾年多，很多與SHOP有關。如果每年購買7億到8億美元SHOP，這種增加是否持續？還是有一次性科技AI投資？

答Michael Costa表示G&A增加最大驅動因素是績效薪酬，董事會年初設定目標，隨年度進展評估是否達標。年初指引假設沒有績效薪酬或基本在目標水準，未來運行率以年初指引為起點，再依通膨調整。AI計劃會增加前期成本，但同時在效率上節省。Rick Matros補充平台在近10年前建立，過去10年所有增加都是漸進的，AI會讓那更好。

問增值資產入住率80%，低於SHOP其他資產的80%中段到高段，是什麼解釋那個差距？是租賃爬坡階段還是營運問題？

答Rick Matros表示可能是相對較新的設施仍在租賃爬坡，或設施的營運商表現不佳，所以引進有合作記錄且了解市場的營運夥伴。Darrin Smith補充有時業主僱用營運商但過度介入營運，限製營銷資金，而不是讓營運商專注於租賃爬坡和穩定。

問本季有很多變動因素（Avamere Cascadia租金調升、重新出租、直線調整、過渡資產），什麼是合理的運行率？9百萬美元中有多少已包含？過渡的收益影響是否都已捕捉？

答Michael Costa表示9百萬美元中約160萬美元在第二季認列，部分影響在季末後實現。進入2027年應假設完整9百萬美元。Avamere是兩步重置：租金從4100萬增至4800萬（追溯至2月1日），過渡完成後4800萬增至5300萬，進入2027年數字為5300萬。160萬美元是季數字。