RLJ Lodging Trust

問Leslie提到企業需求加速，但似乎被較短的預訂窗口抵消。請問預訂窗口縮短是普遍現象還是特定客戶群？

答Leslie澄清，預訂窗口縮短主要發生在團體和休閒旅客，而非商務散客。商務散客的加速是全面性的，全國性客戶（最高評級客戶）持續增長，科技、航太、生命科學等產業表現強勁，週中趨勢保持強勁。團體預訂窗口變短，但第一季當季預訂中22%為季度內入住，仍持續實現。休閒旅客預訂窗口反而拉長。

問客房外消費成長中，有多少來自提高價格，多少來自增加消費量？是否主要由商務旅行驅動？

答Leslie表示商務旅行（包括商務散客和商務團體）是關鍵驅動因素，商務團體已佔整體團體組合超過50%，有利於餐飲訂單。Tom補充，宴會業務隨企業團體增加而成長，酒廊業績成長約12%，餐飲利潤率提高約50個基點，停車收入也增加。即拿即走的消費者趨勢和全服務飯店的市場擴張進一步提升了非客房收入獲利能力。Leslie補充，轉換項目的總收入整體成長8%，反映ROI投資的成果。

問能否說明今年剩餘時間RevPAR成長指引的節奏，以及各細分市場的組成要素預期如何發展？

答Leslie表示第一季表現優於預期，但第二季看法不變。4月成長約4%，5月因基期較高將是最疲軟月份，6月受惠於世界盃。第二季團體預訂速度已領先2025年。下半年看法不變，第三季受惠於世界盃（後期賽事需求更高）和250週年慶，第四季將看到政府關門的基期效應消退，但被選舉抵消。這些設定已在原始指引中預期。世界盃方面，團隊、媒體和贊助商的訂房區塊正在增加，已收到訂金，散客方面ADR符合預期，在洛杉磯、紐約和邁阿密等高入住率市場是房價的遊戲。

問休閒旅客預訂窗口拉長，有多少是對機票價格變動的敏感度？這如何影響您對該細分市場的看法？

答Leslie認為預訂窗口拉長部分可能與機票價格有關，但主要是因為需求強勁，消費者意識到可能無法訂到想要的房間，因此提早預訂。特殊活動疊加在高入住率時段上，影響消費者心理。Tom補充，與去年相比，現在休閒旅遊的房價推動能力增強，週中和週末需求都有成長，房價也成長，顯示消費者對價格不敏感。

問如何定義休閒旅遊？世界盃相關旅遊是否全部屬於休閒，還是包含團體或商務旅遊？

答Tom解釋，世界盃相關旅遊中，團體部分（球隊、媒體、贊助商）已鎖定訂房並收取訂金，屬於團體業務。休閒部分則是在比賽日臨近時，球迷的門票銷售、搜尋住宿等產生的散客需求，這部分歸類為休閒旅遊。250週年紀念的相關需求也主要歸類為休閒。

問請排序資本配置優先事項。考量基本面前景，資本循環是否會更有吸引力？

答Leslie表示對交易市場持建設性態度，將在利用股票錯位、維持強勁資產負債表和執行轉換策略之間取得平衡。努力在槓桿中性基礎上執行股票回購，使用處置收益可實現此目標。第一季沒有處置。轉換成果具體，7個已完成轉換的總收入成長8%，EBITDA成長16%。未來將保持平衡，包括回購活動。

問路易斯維爾今年表現如何？對今年剩餘時間的預期，特別是會議團體租金？

答Tom表示，路易斯維爾的萬豪酒店與會議中心相連，已連續多年顯著成長，肯塔基德比表現成功。客戶以中西部為主，與納什維爾等地競爭。會議中心擴建後可同時舉辦2個會議，年初預訂速度強勁，展望'27和'28年也令人鼓舞。頂級客戶如醫療保健、Humana、路易斯維爾大學持續回歸。Residence Inn也因溢出需求表現良好。

問奧斯汀會議中心關閉已超過一年，市中心酒店表現如何？對今年剩餘時間的預期？

答Tom表示，會議中心關閉發生在2025年3月，新建設進行中，將使面積增加一倍，可容納超過1,200個展位。過去50%的潛在客戶因空間不足無法容納。機場擴建將增加20個登機門，乘客量從2,200萬（22 million）提升至超過3,000萬（30 million）。過渡期間專注於自給自足式團體業務，行銷活動提供誘因。州議會大廈附近的雙品牌物業翻新後表現良好，受惠於德州大學和立法會期。Leslie補充，預期奧斯汀今年剩餘時間將維持正成長。

問第二季調整後EBITDA預期低於去年，是否主要因為客房數下降？

答Leslie澄清，這是因為第一季表現比原本預期強勁。上一季指引第二季將與去年貢獻相當，但現在因第一季更強，第二季貢獻將略低於去年。

問匹茲堡NFL選秀會創下紀錄人數，這如何轉化為您的預期和結果？

答Tom表示，選秀會對匹茲堡三個資產帶來顯著需求，活動集中在會議中心周邊及我們的地點。選秀會非常成功，三個資產因此受益。

問翻新花了多少？目前EBITDA回報率或收益率是多少？未來轉換投資總額相對於維護性資本支出為何？

答Leslie表示，2026年資本支出$80 million至$90 million（8,000萬美元至9,000萬美元）中，絕大部分集中在ROI相關翻新。一般目標是高雙位數回報率，ROI轉換的增量資本回報率超過40%。Tom更正，只會再宣布一項額外轉換，而非兩項。

問40%的回報率是預期從波士頓Wyndham轉換中獲得，還是僅針對匹茲堡Renaissance？

答Leslie表示，波士頓資產的EBITDA有40%的上行空間。在某些轉換案例中，EBITDA甚至翻倍，波士頓屬於表現強勁的那一類。

問如果處分市場回暖，是否會加速重新定位？為何不更積極投入40%回報率的轉換？

答Leslie表示，公司努力每年進行2次轉換，節奏受特許經營協議到期時間影響。將在下次財報電話會議宣布下一次轉換。執行轉換時會考慮季節性，例如波士頓要等到世界盃之後。

問世界盃的實際需求如何？是否有球隊入住？能否提供具體資訊關於潛在上行空間？

答Leslie表示，現在還早，但已看到球隊和媒體的訂房區塊增加，並開始收到訂金。大部分效益將體現在房價上，因為賽事發生在高入住率市場（洛杉磯、紐約、邁阿密）。Tom補充，已在9個市場中的3個鎖定球隊訂金，球隊會鼓勵球迷入住同一地點。散客方面，ADR在需求高峰時段增加，同時也承接其他團體或商務旅遊需求。250週年慶也在同一時間段，策略加倍投入。

問矽谷市場的展望如何？是否擔心類似1999-2000年的泡沫？

答Leslie表示，對舊金山和北加州市場感到鼓舞，復甦順利進行。第一季所有資產成長27%，受惠於超級盃和大型會議。商務旅遊全面展開，有更好的整體環境、地方倡議和政策，AI投資帶動重返辦公室趨勢和創紀錄辦公室租賃。定價能力開始回歸。Tom補充，舊金山推動「相信舊金山」活動，BART搭乘率和市中心行人流量增加。'27、'28年會議步調穩健，包括協會、企業醫療和高科技。Databricks的房晚從2023年的11,000增加到2026年的25,000。創投資金湧入，需求外溢到矽谷和周邊地區。國際旅客成長來自墨西哥、英國、印度，中國是最後一步。

問計劃中的轉換是否僅指溫德姆品牌，還是也包括獨立品牌和非萬豪、希爾頓、凱悅品牌？

答Leslie表示，管理簡報中已公布潛在轉換清單，不僅限於溫德姆資產，也包括特許經營協議到期的其他資產，會評估適合的生活方式品牌。

問資產出售市場是否有任何變化？定價、競標深度等？

答Leslie表示，交易市場有所改善，但仍不如過去強勁。關鍵驅動因素是債務市場，債務提供者眾多，競爭使利差收緊，即使聯準會未降息，買家仍能承保較低利息支出。更好的基本面給買家信心。業主經營者仍是主要買家，但買方群體擴大，單一資產仍普遍，小型投資組合可能今年稍後出現。

問修訂後飯店EBITDA範圍中點暗示今年剩餘時間溫和下降，能否說明展望？第三季是否有較容易的比較基期？

答Leslie表示，去年有一項稅收抵免，因此逐年看EBITDA仍有成長，即使沒有稅收抵免，中點仍有成長。第三季將受惠於世界盃、250週年慶（疊加在7月4日週末）以及Salesforce活動。