MID AMERICA APARTMENT COMMUNITIES INC.

問比較7月與第三季的評論、第二季的表現以及營收下修，公司如何決定現在下修、下修多少，以及什麼讓公司有信心第三、四季不會重蹈覆轍？

答Timothy Argo表示，7月定價與第二季類似，但8、9月預租表現較去年同期佳，續約保留率高於去年與第二季，續約率維持5%以上，約98%的第三季續約已鎖定。Clay Holder補充，下半年仍見強勁加速，但速度未如年初預期，因此下修。Brad Hill指出，第二季近80%市場混合租金為正，三分之二市場高於投資組合平均，第二季吸收量為新交付量的1.8倍，需求強勁，預期更多市場將展現定價能力。

問下半年混合租金成長的具體預測為何？是否預期8、9月混合租金較7月增加，因為續約與保留率較高？

答Timothy Argo確認8、9月定價將較7月改善。截至6月，年初至今混合租金成長為正0.3%，全年預測約50個基點，下半年追蹤約0.6%。第三季混合表現將略優於第二季，第四季略優於第一季，且第四季減弱幅度小於去年。

問若市場資本化率低於5%，且部分市場復甦緩慢，為何不回購更多股票並出售資產，反而將更多資金投入開發管道？

答Brad Hill解釋，4.5%至4%上段的資本化率是針對想要購買的新資產，而出售的是較舊、高資本支出的資產，資本化率在5%高段至6%低段。開發項目的平均收益率預期在6%至6.5%，且NOI成長超過整體組合50至100個基點。公司強調長期TSR表現，資本配置平衡，持續相信開發是正確的長期配置方式。

問租賃中物業表現優於預期，定價、優惠使用或就業增長策略是否有轉變？整體市場優惠活動情況如何？

答Timothy Argo表示策略沒有改變，但看到動能，例如MAA Nixie、Liberty Row、Plaza Midwood的入住率分別增長超過20%、30%、20%。整體優惠活動與上季類似，多數市場約4至5週，奧蘭多和查爾斯頓優惠減少，夏洛特和奧斯汀仍是最廣泛使用優惠的市場。

問第二季移入人口是追蹤以來最強勁的季度成長，能否提供具體數字或額外細節？

答Timothy Argo提供數字：移入人口從第一季的約10%增加到第二季的約13%，並非單一市場驅動，而是整體增長。雖然絕對水準曾更高，但從未見過如此大的季度增幅，並強調單季不構成趨勢，但會持續關注。

問第三季混合租金成長預期是否特別來自較低週轉率和穩定續約成長？是否也看到新租約租金成長改善？7月新租約租金成長和入住率為何？

答Timothy Argo表示兩者都有貢獻。續約保留率高於第二季和去年第三季，續約率5%以上，而去年第三季為4.5%。新租約方面，8、9月預租定價優於去年同期，去年8月新租約定價下降約70個基點，8、9月合計下降140個基點，今年預期不會重演。7月入住率預計約95.4%，新租約和混合定價與第二季相似。

問處置似乎今年結束，收購短期內可能不多，是否應預期更多股票回購？債務方面有何更新？接下來一段時間的資本配置優先事項為何？

答Brad Hill表示處置計劃接近完成，已出售兩處，還有兩處年底前出售，其中一處在合資企業中。處置收益將用於回購股票，資本配置平衡。優先事項是開發，其次是Wi-Fi計畫、重建和重新定位計畫。Clay Holder補充，9月有3億美元債務到期，定期貸款和處置收益將覆蓋，可能年底或明年初重返市場融資。

問夏洛特、羅利、納什維爾等市場供應壓力大，而奧斯汀、奧蘭多等市場改善，是否歸因於次級市場位置？前三分之二與後三分之一市場的混合租金表現差異為何？

答Timothy Argo表示，表現好的市場在次級市場中廣泛表現，改善的市場如奧斯汀在特定次級市場出現動能，例如近南部、Round Rock和北部資產，新租約定價從負十幾百分比改善至負個位數中段，改善約1,000個基點。夏洛特和羅利因供應管道較晚且供應量極大，表現不佳較廣泛。Brad Hill補充，前三分之二多為中型市場，供應壓力較小，需求強勁，因此表現較佳。

問全國缺乏供應，是否會考慮進入以前不會考慮的市場？丹佛等市場監管環境變嚴格，是否改變對市場的看法？

答Brad Hill表示不會僅因低供應而進入市場，需求基本面是長期表現的關鍵。公司持續評估新市場，如俄亥俄州哥倫布。第二季全國18個市場就業增長超過1%，其中11個在MAA版圖；人口增長前15名中有14個是MAA市場。監管方面，內華達州有變化但僅兩個物業，維吉尼亞州討論被推遲，哥倫比亞特區因出售物業而不再曝險。丹佛供應快速下降，基本面將好轉。

問人口普查局數據顯示部分陽光地帶市場許可證上升，是否代表開發商對租金成長更有信心並重新提高開工量？

答Brad Hill表示開發商想要開發，但從合作夥伴和數據來看，並未看到開工量回升。股權資本對新開發項目仍難取得，過去13季新開工量低於長期平均，預期此趨勢持續，短期內不會有實質增加。

問開場評論提到謹慎的消費者，具體看到什麼導致新租約定價放緩？是否看到租客更貨比三家？

答Brad Hill表示住戶和潛在客戶健康，租金收入比18%為長期最佳，收款強勁。但在供應多的市場，消費者會多比較、花更久時間做決定。Timothy Argo補充，第二季預租較去年下降，消費者較晚決定，多為即時入住，這是新租約定價曲線中最波動的部分。第三季預租和動能有所改善。

問費用是今年亮點，2027年費用成長應考慮哪些因素？是否有一次性項目今年有幫助但明年不會重複？

答Clay Holder表示目前未看到一次性節省或大項目，預期明年費用成長與今年類似，可能略高，但整體不會相差太遠。

問經歷此週期後，是否有市場結構性改變，影響擴張或留在市場的看法？特別是丹佛監管環境變嚴格。

答Brad Hill表示整體沒有重大變化。內華達州有監管變化但僅兩個非核心物業，維吉尼亞州討論被推遲，哥倫比亞特區因出售物業而不再曝險。部分市場僅有一兩個資產，長期可能不持有，但這些市場表現良好。達拉斯需求強勁，可能考慮增加。丹佛供應快速下降，基本面將好轉。

問同店費用成長年初至今約90個基點，多少反映可持續營運效率而非時間性項目？保險成本展望為何？

答Clay Holder表示費用成長約1.75%，效益全面。維修保養和人事成本控制良好，完全配備人員和較高續約率有助降低成本。保險於7月1日續保，保費下降超過12%，全年保險成本預期年減略超過6%，為連續第三年下降。房產稅因NOI下降和估值調整而受惠，公司持續積極管理。

問在優惠影響下，租賃中項目穩定後的淨有效現金收益率為何？假設市場租金不變，以今日淨有效租金計算的收益率為何？

答Brad Hill表示目前租賃中項目平均預計NOI現金收益率約6%，但今日實際交付約5%，因優惠較高。續約租金漲幅約9%至10%，優惠消退有助達成原始承銷收益率約6%。新項目承銷收益率在6.25%至6.5%範圍，包含約4%建築成本應急費用。公司使用今日市場租金並以每年約2%趨勢至穩定期，通常比市場預期低2%至4%。

問7月與第二季相似，但預期8、9月加速，6、7月看到什麼動能？在正常季節性年份租金8月達高峰的情況下，為何有信心季度末加速？

答Timothy Argo表示需求面強勁，潛在客戶量和參觀量較去年同期顯著增加。第二季末的策略決策旨在最大化第三季定價。續約保留率和續約租金漲幅明顯高於去年第三季。8、9月新租約租金率顯著優於去年同期，加上供應減少、上半年吸收強勁，以及去年比較基期較容易，因此有信心。