Healthcare Realty Trust Inc

問Peter在開場白提到各項指標超前，想確認這對策略計畫中提出的2028年AFFO每股$1.97至$1.99區間有何影響。

答Peter確認該目標是AFFO而非FFO，並表示公司正按計畫超前進行，主要受惠於可轉換債券交易與優於預期的同店NOI。他回顧2026年原本預期獲利持平，因有約$0.07（0.07美元）的投資組合最佳化稀釋與再融資逆風，但現在中點$1.64（1.64美元）實際上代表較去年$0.03（0.03美元）的成長，且今年僅從可轉換債券獲得約半年效益。他未提供確切數字，僅表示對趨勢感到相當滿意。

問想了解KKR合資收購機會的規模，以及公司如何以處分收益進行匹配融資，同時維持NAV增值與資本化率利差。

答Peter表示KKR是長期合作夥伴，過去Healthcare Realty因自由現金流不足與最佳化計畫未執行而阻礙合資成長，現在已解決。今年合資收購總額約$300 million（3億美元），包括已成交或已簽約項目。資金來源目前以資本循環（處分）與自由現金流為主，因為處分可獲得較佳資本化率；若未來股權市場更具增值性，也不排除轉向，但目前尚未如此。他強調會維持紀律，不追求飛輪效應。

問目前再開發管線已具規模，想了解影子管線狀況，以及未來幾年能否維持接近目前規模。

答Peter表示對再開發管線與預租進展感到滿意，目前約有25個資產在再開發中，並持續識別新資產進入。Ascension St. Thomas校區的3個資產尚未放入，預期今年內會加入，使總數可能增至約30個，並在今年底達到高峰。他認為再開發將是持續業務的一部分，但策略計畫結束後規模不會像現在這麼大。

問補充資料顯示再開發管線回報率約9%至12%，想了解達成低標與高標的條件，以及目前管線落在哪個位置。

答Peter表示目前管線回報率約在區間中間，不同市場會有差異，例如Nashville可能接近9%而非12%。他強調這是現金對現金收益率，不包含NAV增值。達成高標需要同時獲得租金上漲與入住率吸收；若僅有租金上漲而入住率提升有限，則可能落在低標。

問想了解HR在Ascension協議中計劃投資的$35 million（3,500萬美元）的性質，是否為收入產生投資，以及是否反映在已完成的20.3萬平方英尺租約中。

答Peter說明該投資與租約是分開的。租約延長10年，市場重估為11%，這未包含在上季報告數字中，將在第三季反映。該校區目前約80%出租，目前產生$7 million（700萬美元）NOI，預期完成後可達$10 million+（超過1,000萬美元），現金回報率約9%至10%，且資產資本化率將壓縮，帶來顯著NAV增值。

問想確認CommonSpirit是否在該土地興建，以及HR保留的未來MOB開發權是否位於同一地點，並以土地租賃方式進行。

答Peter確認開發權位於同一地點。CommonSpirit醫院床位已滿，需要擴建，而HR擁有的毗鄰土地是唯一擴建方式。HR保留典型開發協議，若該地塊建造MOB，HR有優先開發權，並以土地租賃結構進行。此交易將非收入產生且虧錢的資產變現，同時獲得健康租約，是雙贏結果。

問想了解穩定投資組合與租賃中投資組合之間的續租價差差異有多大。

答Peter表示沒有確切數字在手，但指出高出租率建築通常能獲得更好的現金續租價差，因為公司有更多議價槓桿。公司正在對所有建築進行排名，高出租率且市場強勁的建築可能出現雙位數價差；而租賃中建築的價差較弱，但伴隨大量吸收。整體混合約5%，趨勢有利。

問想了解私人市場競價強度，以及近期利率上升是否導致定價預期重設或槓桿買家縮減競標。

答Peter表示公司密切追蹤市場，目前尚未看到資本化率因利率回升而受到重大影響，但仍在早期階段。公司偏好與KKR進行單一資產或小型組合交易，目前$200 million（2億美元）分散在5筆交易。公司作為合資工具中的無槓桿買家，具有競爭優勢，且市場上其他REIT參與不多。若資本化率回升，公司將能利用機會，但仍會維持紀律。

問想了解租賃IRR改善有多少來自公司自身努力，多少來自市場基本面改善。

答Peter表示基本面確實有所幫助，但續約率顯著提升是關鍵因素，這來自更好的租戶服務與缺乏新供應。續約租約所需資本遠低於新租約，因此改善了IRR與回收期。他強調公司關注所有成長支柱，包括續約率，而不僅是現金租賃價差。

問想了解目前3 million square feet（300萬平方英尺）租賃管線的執行率，以及與歷史相比的狀況。

答Robert表示目前管線略超過3 million square feet（300萬平方英尺），其中約一半來自醫療體系活動，且近期有所增加。本季完成約1.5 million square feet（150萬平方英尺）租賃，略低於上季，但上季的2 million square feet（200萬平方英尺）包含多筆長期努力的醫療體系交易。他認為每季約1.5 million square feet（150萬平方英尺）是合理的執行節奏，且門診醫療需求強勁，因醫療體系持續將手術移至門診。

問想確認Ascension園區的$3 million（300萬美元）NOI上行是否包含在租賃中非穩定池的$20 million（2,000萬美元）上行空間內，以及是否有其他類似機會。

答Daniel表示Ascension園區的$20 million（2,000萬美元）上行空間不包括在內。公司持續在560多個物業中尋找增量機會，需求驅動因素可能改變，因此機會可能增加。Ascension是出色的合作夥伴，公司將持續尋找更多上行空間。

問在擴大投資組合階段，公司距離評估全資開發或全資收購的機會有多近？

答Peter表示3年計畫原本僅假設再開發，但合資收購進展比預期快。目前合資收購能創造最多增值，因此優先考慮；未來不排除全資機會，但取決於資產類型與盈利貢獻。公司將以增值為主要考量。

問公司全年同店現金NOI指引為4.25%至5%，但上半年成長強勁，想了解下半年隱含減速的因素。

答Peter表示公司專注於盈利成長與估值倍數的關聯，認為穩定基礎上同店成長需達4%左右，目前因吸收效應而優於此。Daniel補充，指引上調反映年初至今表現與對業務的信心，但今年還有5個多月，且去年處分對FFO每股成長造成拖累。可交換票據發行已消除部分拖累，公司持續推動核心有機成長。

問想了解KKR合資收購7.5%收益率與公司以低於5%資本化率出售資產之間的定價差異，以及是否有獨特之處。

答Peter說明處分中包含土地，因此資本化率較低，但以Kennesstone癌症中心為例，每平方英尺超過$600（600美元）且資本化率中5%，是公司可考慮的資產出售類型。收購方面，$200 million（2億美元）分散在5筆交易，初始現金資本化率約低6%，但對Healthcare Realty的收益率約7.5%（現金基礎），包含資產管理費。這些資產入住率低90%，加權平均租期7年，且市場有強勁重估空間，因此未來仍會尋求類似交易。

問想了解Nuveen合資企業是否有更新或額外活動。

答Peter表示公司經常與Nuveen對話，但這些合資企業是獨立的，並非如KKR那樣的成長工具，目前沒有太多其他可報告的。

問租戶裝修與租賃成本目前約占淨租金22%，想了解未來是否會因需求改善與供應減少而進一步下降，以及是否可能推高租金調漲。

答Daniel表示這些數字逐年下降，續租租約的資本成本遠低於新租約，今年續租租約的TISLCs維持在中雙位數至十幾百分比，新租約的TISLCs佔年租金比例也顯著下降。高續約率與高出租率使組合偏向續租，有助於降低整體成本，這是公司持續關注的重點。

問同店NOI成長第一季6.9%、第二季5.1%，遠高於歷史MOB常態，想了解是策略計畫成果還是其他因素，以及四大驅動力是否有改變。

答Peter表示吸收效應在近幾季帶來顯著貢獻，但隨著租賃成功，吸收效應會逐漸消退；另一方面，現金租賃價差正在增強。他強調醫療辦公傳統2%至3%的成長在低利率環境可行，但在高利率環境下必須做得更好。公司透過多租戶組合與接近93%的出租率，仍有機會推動價差與租金調漲。租金調漲3%已成為常態，且公司會繼續推動。

問股票已從年初回購水準顯著上漲，想了解目前回購的預期回報與合資收購7.5%收益率及再開發9%至12%收益率相比，吸引力是否改變。

答Peter表示回購的吸引力確實已改變，公司會比較回購與再開發或資本配置的數學。回購是隨時可開啟的槓桿，提供即時增值，但公司是主動交易者，會在機會出現時更積極。目前回購的篩選結果不如其他選項，但若有市場錯位，公司會立即重新開啟。

問同店入住率已達92.7%，考慮到持續缺乏新供應，正常化入住率上限是否應上調，還是仍以92%至93%為長期目標。

答Peter表示入住率有上升傾向，行業入住率已趨勢上升20至30季，公司應能與行業表現相當，甚至更好。他認為下半年還有額外吸收空間，因此入住率趨勢會略微上升。

問在交易市場中，健康系統是否曾因希望控制房地產而拒絕涉及經理人的合資結構，導致公司必須以資產負債表持有資產？

答Peter表示至今未遇到任何阻力，合資結構對租戶而言是無縫的，租戶不會察覺建築是全資或合資。公司作為合資企業的資產管理者，控制租賃與物業管理，Healthcare Realty品牌完整呈現。唯一的潛在問題是將資產貢獻至合資企業時可能觸發健康系統的優先購買權（ROFR），但這不是目前討論的情況。