ACADIA REALTY TRUST
-0.03 (-0.16%)法說會 ACADIA REALTY TRUST · 近 16 次財報公布 · 3 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 3 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q226/04 | FY25Q326/04 | FY26Q126/04 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 2 | 3 | 3 | 8 |
| 毛利率與成本 | · | 3 | · | 3 |
| 競爭與市占 | 1 | · | 2 | 3 |
| 需求與訂單 | · | 2 | · | 2 |
| 財測與展望 | 1 | · | 1 | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 3 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 花旗集團 | Craig Mailman、Sydney McEntee | 3 | 2026-04-29 | – | – | – |
| 美國銀行 | Andrew Reale | 3 | 2026-04-29 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 3 | 2026-04-29 | – | – | – |
| JPMorgan | Michael Mueller | 3 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Gerbrand Van Dijkum、Floris Van Dijkum | 2 | 2026-04-28 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Yu Tsai、Linda Tsai | 2 | 2026-04-28 | – | – | – |
| Ladenburg Thalmann | Floris van Dijkum | 1 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Green Street | Paulina Rojas-Schmidt | 1 | 2026-04-28 | – | – | – |
| Truist | Ki Bin Kim | 1 | 2026-04-28 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 12026年收購量與獲利影響資本配置競爭與市占Craig Mailman（花旗集團）
問Reggie提到今年剩餘時間的活動可能與近期類似，能否就總額及按比例份額提供今年可能完成交割的規模，以及對獲利的影響？
答Reginald Livingston：REIT投資組合方面，過去一年多經常性零售業務約$400 million（4億美元），今年迄今已完成約$200 million（2億美元），預期今年可達到與去年相同的交易量。投資管理方面，過去兩年半至三年平均每年約$250 million（2.5億美元）以上，預期也能達成，但因更專注於增值型機會，交易量會較不穩定。John Gottfried補充：獲利目標不變，每$200 million（2億美元）收購資產（無論REIT或投資管理）貢獻1美分FFO增值，投資管理因費用因素，按比例股權較少但同樣為1美分。
開場陳述裡相關的內容
Reginald Livingston在開場陳述中表示，今年迄今已關閉超過$1 billion（10億美元）的收購和資本重組，並建立了一個應能在今年剩餘時間內維持高水準活動的管道。
- 2租賃管道與公平市價調整對指引的影響財測與展望Craig Mailman（花旗集團）
問AJ提到的公平市價調整和其他交易，有多少已包含在指引中，相對於可能成為2026至2027年初的額外上漲空間？
答John Gottfried：任何達到指引中點（同店及獲利）所需的租賃都已完成，因此AJ管道中簽下的新租約若開業營運，將是額外貢獻。Alexander J. Levine補充：公司對公平市價（FMV）假設通常保守，因此這類調整通常是上漲空間。
開場陳述裡相關的內容
Alexander J. Levine在開場陳述中表示，正在協商新租約、公平市場續約及重新定價的租約市值調整，涉及SoHo、Upper Madison Avenue、M Street、Armitage Avenue和Melrose Place，若成功簽署，加權平均租金價差將略超過40%。
- 3新商圈（Palm Beach與Newbury）的市場重估時間表與擴展性Andrew Reale（美國銀行）
問實現Reggie提到的市場重估機會的時間表為何？這兩個市場目前是否有額外資產在管道中？這些市場最終能擴展到什麼程度？
答Reginald Livingston：公司選擇市場時會考慮能否累積$100至$200 million（1億至2億美元）以上的規模，以享受賣方和租戶優先接觸的好處。這些市場具備與SoHo、Georgetown等相同的租金增長驅動因素（供應緊張、租戶需求高、銷售量支持租金增長），因此有信心擴展。John Gottfried補充：現有租約通常低於市場，初始帳務處理保守；目標是達到6%現金收益率，理想時間為兩年，但對有信心且條件合適的交易可容忍三至四年。
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Reginald Livingston在開場陳述中宣布，在REIT投資組合中收購了225 Worth（$43 million，4,300萬美元）及4和28 Newbury（$109 million，1.09億美元），並表示這些資產具有重大的市值調整機會，且符合增值指標（對NAV增值、每$200 million（2億美元）1美分FFO、CAGR超過5%）。
- 4提前租賃（pry-lease）對同店增長的影響Andrew Reale（美國銀行）
問上一季提到pry-lease可能是5%至9%同店增長範圍內最具影響力的變數，若最大化pry-lease機會，是否會偏離7%的目標？
答John Gottfried：公司歷史上一旦給出同店指引就不會更新，因此本季也不更新。假設以7%為目標，pry-lease的上漲空間是真實且可執行的，但不會偏離7%的目標。Kenneth Bernstein補充：要John在雞蛋孵化前數小雞很難。
開場陳述裡相關的內容
John Gottfried在開場陳述中表示，2026年同店增長指引維持在7%的中點，並提供季度趨勢：Q2為6%至8%，Q3為7%至9%，Q4為5%至7%，街鋪和城市組合預期比郊區高出400至500個基點。
- 5Henderson Avenue開發項目的回報、融資與租賃進展Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann）
問Henderson Avenue開發項目約$200 million（2億美元），投資人是否應預期9%或10%的回報？剩餘的前向ATM是否用於資助？開發時間、租金水準及預租比例為何？
答John Gottfried：開發項目穩定後收益率為8%至10%，這是基於增量資金，未考慮街道上其他低於市場的資產組合的潛在提升。時間表：今年下半年完成建設，開始交付空間，2027年穩定，2028年全面營運。Alexander J. Levine：Henderson的銷售額已超過Armitage Avenue，租金僅為Armitage的一半，近期簽署的租約已實現租金翻倍，租戶興趣超出預期。
開場陳述裡相關的內容
Alexander J. Levine在開場陳述中表示，Henderson Avenue已預訂80%的零售空間，新租約租金已實現翻倍，包括Rag & Bone等全國知名租戶及Gizio、Cami、Margaux等年輕品牌，並保留10%空間給德州在地品牌。
- 6芝加哥市場的投資機會與基本面Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann）
問TPG是否入股717的合資企業？在芝加哥市場利用機會性投資的意願如何？市場有何改變，為何不是壞地方？
答John Gottfried澄清：與TPG的資本重組是Fund V，與Fund IV無關，717的資產仍由Fund IV持有，無交易發生。Alexander J. Levine：芝加哥並不糟糕，北密西根大道的問題從來不是基本面，人流量已恢復並超過2019年水準，銷售額實質增長。挑戰在於多層零售和旗艦店空間較難回填，但這些空間正被填補（如Uniqlo、H&M、American Eagle、Aritzia），街上三個表現不佳的購物中心是阻力，但隨著這些問題解決，動能將增加。
開場陳述裡相關的內容
Reginald Livingston在開場陳述中宣布與TPG Real Estate成立合資企業，涵蓋Avenue at West Cobb和六個Fund V資產的資本重組，交易規模$440 million（4.4億美元）。
- 7新市場評估與街區零售競爭優勢資本配置競爭與市占Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets）
問是否正在評估更多市場或合作夥伴？未來幾季是否會有更多初步投資？為何街區和城市區域競爭較低、收購環境更有利？
答Kenneth F. Bernstein：公司持續與零售商討論市場需求，尋找所有權分散且零售商歡迎機構級所有權的市場（如Palm Beach、Newbury）。可能還有六至十二個符合條件的市場，但需評估能否在現實時間內建立足夠規模、是否有主幹道及進入障礙。街區零售有較長學習曲線，需要了解市場、租戶、當地法律，機構投資者難以建立能力，因此寧願合作。Reggie補充：團隊在其他開放式零售格式也很活躍，交易量回升，能達成目標。
開場陳述裡相關的內容
Kenneth F. Bernstein在開場陳述中表示，開放式零售競爭加劇，但街區零售仍是競爭較不激烈的領域，有能力的買家較少，且仍能找到第一天就對獲利和NAV增值的投資機會。
- 8CityPoint的ABR上行空間與穩定時間Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets）
問CityPoint目前的ABR略高於$21 million（2,100萬美元），穩定後ABR為何？穩定時間框架為何？
答John Gottfried：穩定分兩階段：第一階段在未來18至24個月內，目標是增加10%至20%的ABR；第二階段在完成第一階段後，再增加30%至40%。Alexander J. Levine：過去18個月CityPoint有Sephora、Swarovski、Warby Parker、Van Leeuwen等租戶，開始有Armitage和M Street的感覺，關鍵是找到合適零售商完成商品組合。John Gottfried補充：租戶銷售量增加吸引零售商注意，給我們信心這是時間問題。
開場陳述裡相關的內容
John Gottfried在開場陳述中表示，指引中包含約$0.04（0.04美元）來自CityPoint貸款轉換的預期稀釋，短期內稀釋但長期增值。
- 9Henderson擴建回報率的變動因素資本支出與投資Michael Mueller（JPMorgan）
問8%至10%回報率的變動因素為何？租金討論是否存在這麼大的差異？
答Kenneth F. Bernstein：變動因素包括成本、開業時間及穩定化宣告時點。全面招租時200個基點變異性正常，範圍稍寬是為了保守。後勤因素（如租戶開業時間）幾個月延遲可能影響10至20個基點。
開場陳述裡相關的內容
John Gottfried在回答Floris van Dijkum時表示，Henderson開發項目穩定後收益率為8%至10%，基於增量資金，未考慮其他資產組合的提升。
- 10新市場資產的長期運營與規模效益資本配置Michael Mueller（JPMorgan）
問在Newbury有三棟建築、Palm Beach有一棟，若找不到額外收購，長期能否高效運營？還是需要五至十個資產才能長期運作？
答John Gottfried：絕對可以運營。Kenneth F. Bernstein：規模效益不是成本相關，而是當控制足夠建築時，能拉動其他槓桿（如調整租戶組合）以更高效獲得更高租金、減少空置時間。這需要不止幾棟建築，因此期待Reggie和團隊在這些走廊增加資產。
開場陳述裡相關的內容
Reginald Livingston在開場陳述中表示，公司在Palm Beach和Boston的策略是收購基礎地位、建立規模並啟動集中化的好處。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-07-28 | 盤後 | +2.2% | +2.7% | +3.8% | -10.6% | -11.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 26Q1 | 2026-04-28 | 盤後 | +2.1% | +3.0% | +2.1% | -0.8% | -2.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 12 |
| 25Q4 | 2026-02-10 | 盤後 | -4.2% | +4.3% | -4.1% | -1.5% | +3.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q3 | 2025-10-28 | 盤後 | -0.2% | -1.2% | -0.2% | +5.5% | +8.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-04-29 | 盤後 | -2.3% | -2.7% | -2.3% | +0.2% | -4.3% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-02-11 | 盤後 | +1.4% | -1.0% | +1.7% | -5.8% | -4.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q3 | 2024-10-28 | 盤後 | -1.0% | -1.4% | -1.2% | +3.0% | +2.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q2 | 2024-07-30 | 盤後 | +1.6% | +1.3% | -0.0% | +3.8% | +2.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q1 | 2024-04-29 | 盤後 | -1.8% | -4.6% | -0.2% | -3.8% | -9.7% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 23Q4 | 2024-02-13 | 盤前 | -1.3% | -3.0% | +0.1% | -1.6% | -6.0% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-30 | 盤後 | +4.7% | -1.1% | +4.1% | -2.3% | -4.2% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-08-02 | 盤後 | +0.3% | -0.9% | +0.5% | -1.5% | -7.4% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-05-05 | 盤後 | -0.9% | -0.1% | -0.9% | -0.1% | -1.0% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-21 | 盤後 | -0.5% | +0.3% | -0.3% | +1.0% | -9.5% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-01-05 | 盤後 | +0.6% | +0.3% | -1.7% | +1.0% | +0.9% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-11-04 | 盤後 | +1.3% | +1.1% | +0.3% | +0.3% | -1.5% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。