SmartStop Self Storage REIT, Inc.

問是否預期以與本季類似的 5.9% 資本化率進行交易？

答CEO H. Michael Schwartz 表示「答案是肯定的」，並指出目前是穩健的收購週期，主要由 COVID 高峰期過度擴張的個人業主驅動，市場上出現高品質物業。美國穩定型物業的 cap rate 約在 5.5%，加拿大則在 4% 至 5% 之間。經紀市場定價仍偏高，場外交易最具吸引力。公司已將全年資本部署指引提高至 $55 million（5,500萬美元）至 $75 million（7,500萬美元），並強調不會為了規模而追逐成交量，$300 million（3億美元）的收購約可推動市值成長 10%。

問從基金整合中賺取的 $2 million（200萬美元）一次性費用是否會包含在第三方管理指引中？

答David Steven Corak 確認該費用將包含在管理式 REIT 指引中，屬於管理平台範疇，預期在第四季度實現，且此費用已在最初指引中考慮。

問同店 NOI 利潤率年增 150 個基點，其中多少來自可持續的營運槓桿（市場密度增加），多少來自暫時性節省（保險、維修保養）？未來最大的利潤率擴張機會在哪裡？

答CFO James R. Barry 指出，費用節省來自多個項目，包括薪資（年減 2.3%）、維修保養、物業保險（4 月續保，市場軟化）和水電費。薪資節省與市場集群效應相關，例如丹佛市場因 Argus 平台整合，自有與管理物業從 9 個增至超過 50 個，規模經濟顯現。管理層認為利潤率擴張具有結構性，並將持續。

問對今年剩餘時間的租金變動和入住率假設為何？如何達到 AFFO 每股指引上限？

答David Steven Corak 表示，部分市場已轉正，其他供應市場仍負面，預期第四季租賃季結束時出現更廣泛的轉折點。入住率相對於 2025 年略為負面，ECRI 達到或優於 2025 年水準。達到指引上限的關鍵在於營收成長，2025 年第三季營收成長 2.5%，而 4 月僅成長 40 個基點，加上 Asheville 比較基期在 10 月 1 日失效、加州 ECI 限制解除，第四季成長率將高於第三季。管理層假設下半年可能出現波動，若無波動且淡季正常，有機會達到營收區間高標，但對指引中點感到滿意。

問Asheville 市場的實際狀況如何？徵收程序與洪水影響後的計畫？是否會擴大在該市場的佈局？

答CEO H. Michael Schwartz 表示，Asheville 是 2025 年表現最好的市場（同店營收成長 6%），2026 年面臨艱難比較，但入住率差距自 12 月以來大幅縮小，第二季平均年減約 230 個基點，目前入住率 91.8%，7 月網路房價已轉為年增正成長。預期 Asheville 在 2026 年第三季結束前仍相對落後，但 7 月表現略優於預期。CFO James R. Barry 補充，Nashville 有 2 處房產涉及徵收程序（1 處 80% 被徵收，另 1 處 20% 在季末後被徵收），北卡羅來納州交通運輸部正協調搬遷。因洪水損失的房產將於 2027 年初重建，規模比原房產大約 83%，預計 2027 年底至 2028 年初交付。

問加拿大 GTA 市場的基本面狀況？度過艱難比較期後成長趨勢？Public Storage 收購 PS Canada 是否改變競爭動態？

答CEO H. Michael Schwartz 表示，加拿大同店組合（13 處 GTA 物業，約 1.1 million 平方英尺）第二季固定匯率營收年減 1%，但比較基期為 2%。與 SmartCenters 的合資物業（10 處，900 thousand 平方英尺）入住率 92.3%，營收成長 6.7%，NOI 成長 9.4%。GTA 全年表現預期略低於美國，主因 2025 年比較基期較高（GTA 去年營收成長 2.7%，比美國高 100 個基點）。過去 36 個月 GTA 營收成長約為美國的 3x（3倍）。新供給已達峰，SmartStop 是 GTA 最大開發商。加拿大壞帳低於美國一半，但宏觀不確定性（戰爭、關稅）導致部分地區租決策延遲。Alberta 組合過去 2 季入住率成長 15%。關於 Public Storage 進入加拿大，管理層認為這驗證了其加拿大策略，並表示已與 Public Storage 在美國競爭 22 年，歡迎競爭。

問透過內部槓桿還有多少利潤率擴張空間？透過擴大規模還能獲得多少？

答CFO James R. Barry 表示，在擁有 10 個或以上物業的市場（MSA），利潤率通常提高約 300 個基點（300 basis points）。Argus 交易使 3 個市場突破 10 個物業門檻，整合仍在進行，加上物業保險續保有利、太陽能計畫降低水電費，利潤率擴張空間仍大。CEO 補充，持續超越同店表現將自然貢獻額外利潤率擴張。

問橋接貸款合資企業的最新狀況？

答David Steven Corak 表示，貸款管道仍非常有吸引力，超過 $100 million（1億美元），目標收益率在 10% 至 14%（10% to 14%）範圍，通常結構化為夾層融資或優先股。截至 6 月 30 日，帳面約 $20 million（2,000萬美元），全部為優先股，涉及 6 個物業，所有物業均有物業管理。季末後又完成 $3 million（300萬美元）優先股，加權平均收益率略低於 11%（11%）。公司也在研究 A-note/B-note 或 stretched senior 方式，將 LTV 50% 至 60%（50% to 60%）的 A-note 賣給其他方。該計畫與第三方管理有共生關係，並將為未來收購創造管道。

問如何看待定價法規（特別是監控定價）對收益管理系統的影響？加拿大是否有類似監管動作？

答CFO James R. Barry 表示，公司對紐約市地區沒有直接曝險，但持續監控並與當地協會合作。強調每家公司有專有定價系統，演算法不同。CEO H. Michael Schwartz 補充，使用彙總不同業主資料的現成定價軟體風險較大，公司定價僅考慮供需因素，不涉及個人資料。在蒙特婁等地區，監管重點在於對消費者透明，包括價格可能上漲、額外費用和持續費用的揭露。行業正適應透明化要求。

問AI 方面是否有已實現的成本節省成果？

答CEO H. Michael Schwartz 表示，AI 是 DECA 計畫的支柱之一，但公司仍處於早期階段，尚未實施具體 AI 策略來節省成本。潛在領域包括客服中心和員工工時分析，但成本節省預期在中期（而非短期）實現。管理層強調對 AI 投資採取謹慎態度，確保每筆支出都能追蹤到最終節省或營收提升。

問PS Canada 交易與 SmartStop 加拿大投資組合的重疊情況？PSA 的所有權是否可能導致不同的營運或收益管理策略？

答David Steven Corak 表示，重疊主要集中在 GTA 投資組合（包括同店和合資物業），Alberta 重疊較少。關於 PSA 的策略，管理層表示無法評論其他公司的策略，也不願猜測其可能影響。

問7 月的搬入租金表現如何？6 月是否比 4、5 月更強勁？

答David Steven Corak 表示，第二季網路房價年減約 3.5%，搬入租金每平方英尺年減 4.4%（較第一季改善），優惠使用略有增加。7 月舉辦了成功的促銷活動，網路預訂增加 0.7%，租賃增加 7.2%，優惠使用年減，網路房價年增 1%，搬入租金年減約 5%。7 月底入住率 92.1%，年減約 65 個基點，但現有租金年增超過 2%。

問入住率過去幾季異常穩定，季節性較少，是市場特定因素還是刻意策略？如何看待 2026 下半年和 2027 年初的季節性？

答CFO James R. Barry 表示，維持約 92% 的入住率是目標，第二季定價系統轉向租金，年化每平方英尺已佔租金增加 1.9% 以抵消入住率下降。若剔除 Asheville，第二季入住率僅下降 45 個基點。管理層希望在旺季維持高入住率（92%以上）以推動租金，淡季則維持良好入住率基礎，預期季節性將漸進回歸，但下半年可能仍比歷史水準溫和。

問搬入租金何時會轉為正成長？

答David Steven Corak 表示，預期搬入租金在今年晚些時候達到轉折點，大約在租賃季結束到年底之間。

問每年至少獲得 1 次租金調漲的單位比例為何？

答CFO James R. Barry 表示，大多數客戶在競價季節至少獲得 1 次（一次）租金調漲，但最長期客戶較不可能收到。ECRI 方法今年沒有改變，混合基礎上平均約 20% 出頭（low-20%s）的水準。

問合資夥伴和交易的可能時間點？迄今已克服的障礙？

答CEO H. Michael Schwartz 表示，有許多持續進行的對話，對方向感覺良好，但今天沒有確定的消息要宣布。若達成交易，將代表在更新後指引之外的增量產能。美國和加拿大有許多組織有興趣配置儲存空間，因此從 SmartStop 角度來看，這不是「是否」的問題，只是時間問題。

問第三方平台在加拿大增加 1 家門市但淨減少，能否詳細說明？

答CEO H. Michael Schwartz 表示，Argus 第三方管理平台整合進展良好，分階段進行：Phase 1 了解 Argus 人員，Phase 2 引進 SmartStop 文化與平台，Phase 3 獲得創業型業主見證，目前正從 Phase 3 進入 Phase 4（更廣泛遷移）。新合約持續簽訂，自有品牌業主看到更強潛在客戶流量，逐漸遷移至 SmartStop 品牌。完整利潤綜效預期在 2027 年顯現。雖然有下架，但上架門市平均面積比下架大約 73%（上架 90 thousand 淨可出租平方英尺，下架 52 thousand 淨可出租平方英尺），整體管理組合品質提升。加拿大第一個第三方管理物業已在 Q2 上架，且有 6 個上架物業是橋接貸款客戶，顯示共生關係。丹佛市場年初至今利潤率上升 430 個基點（basis points）。