TANGER INC.

問Saks今年可能拒絕租約，2026年資本支出的時間點和規模影響為何？資本支出指引是否已完全納入Saks各種可能結果？

答Stephen Yalof表示Saks尚未拒絕任何租約，公司也不預期他們會這麼做；若真的發生，長期而言有極大上漲空間。Michael Bilerman補充，今年若收回門市，相關支出會另行承銷評估，不會有太多資本支出，因此未包含在65,000,000至75,000,000美元（6,500萬至7,500萬美元）的資本支出指引中。

問近期關稅頭條新聞是否影響零售商？零售商對今年銷售和促銷環境的看法與去年相比如何？

答Stephen Yalof表示去年結束時促銷活動非常頻繁；去年4月關稅宣布時，靈活的零售商成功調整配送和製造，導致第四季暢貨通路庫存過剩。公司經常與零售商討論2026年計畫，零售商的成長策略和採購預算（open-to-buys）完全沒有減速跡象。公司也與零售商討論銷售預期，因為超額租金（overage）是業務重要部分。

問2025年租賃價差較2024年下降，但資本支出表現良好且租期延長。較長租期是公司主動追求還是零售商想要的？

答Stephen Yalof表示重新招租（retenanting）比續約更有利可圖；過去五年續約率約95%，今年約80%，因為重新招租能帶來更多成長。公司每個決策都是為了長期成長服務，會選擇續約或替換租戶，以新增品牌、娛樂、餐廳來多元化物業組合。

問關於增加顧客停留時間和餐飲娛樂元素，是否有相關統計數據可以分享？

答Stephen Yalof表示公司處於早期階段，剛開始衡量停留時間（dwell time），需先建立基準線。根據經驗，餐廳增加了顧客停留時間，也帶來較晚時段的生意，晚上顧客增多。停留時間越長，消費越多，有助於推動銷售。

問私人資本競爭下，2026年迄今看到的交易量為何？考慮的交易主要是公開市場還是非公開市場？

答Michael Bilerman表示收購管道仍然活躍，公司專注於能創造價值的資產，並有案例研究證明平台能創造價值。市場存在競爭，但背景是零售新建開發極少、零售基本面正面。公司透過暢貨中心（outlet）和露天生活中心（open-air lifestyle centers）兩個通路尋找價值，並利用兩者的協同效應。

問持續重新商品化下，暢貨中心的客戶人口結構是否持續變化？整體消費者健康狀況如何？

答Stephen Yalof表示客戶人口結構確實有變化，更多家庭和年輕消費者來購物。去年底成功的品牌包括家庭服飾、健康與美容類別，以及年輕驅動的品牌。公司強化數位和在地行銷，使用TikTok和Instagram接觸年輕客戶，年輕客戶也喜歡忠誠度計畫，這增加了客流。

問2026年的季節性節奏如何？建模時應考慮哪些變化？什麼情況達到高標或低標？

答Michael Bilerman表示並非每個百分點出租率價值相同，不能假設與NOI一對一相關。季節性上，年底假期為高峰，第一季通常因租約到期平均下降約150個基點（150 basis points）。同店NOI範圍2.25%至4.25%考量了銷售、RCD、租金起算日、租戶信用、空置期、營運效率等變數，每個變數可能正面或負面影響，公司加權後提供約200個基點（200 basis points）的範圍，對目前範圍感到滿意。

問關於未來潛在併購，零售商是否與公司討論特定中心在不同所有權下的擴展？

答Stephen Yalof表示公司經常與零售商對話，零售商支持公司的成長策略，包括延長停留時間和行銷方式。當公司詢問潛在購物中心的意見時，通常獲得正面回饋。品牌喜歡公司進入生活風格購物中心這第二個垂直領域，並相信公司能增加價值。公司與零售商密切合作，確保從交易開始就做出明智決策。

問今年資本支出佔NOI約十幾百分比中段，這是否為未來常態？考慮客戶保留率，CapEx/TILC支出是否有下降空間？

答Michael Bilerman表示預期繼續維持在十幾百分比中段範圍，這對公司通路而言遠低於其他同業（後者CapEx相對NOI高達20%至30%）。公司對能產生正投資資本回報感到滿意，且派息率僅60%，有自由現金流再投資。

問假期季節和Black Friday Everyday活動後，對消費者健康、零售合作夥伴盈利能力及在中心內潛在擴張的看法？

答Stephen Yalof表示零售商和採購預算（open-to-buys）沒有減速，零售商尋求擴張，但全國新建零售空間有限，百貨公司業務整合（最 notably Saks Fifth）促使品牌尋找擴張地點，公司對市場支持增長感到樂觀。顧客方面，暢貨中心每天提供價值，無論關稅、利率、通膨或定價不確定性，顧客總會尋找最優惠價格，因此今年客流量上升，尤其第四季。

問堪薩斯城酋長隊球場遷移後，公司預見該中心可能有哪些投資？

答Stephen Yalof表示周邊土地有開發和增長機會，購物中心內也有開發機會。公司認為該中心具有暢貨特色，也吸引非傳統暢貨零售商，顧客群將持續增長，公司會提供顧客想要的價值、零售商、體驗和餐飲。Legends不僅是好的收購，也是未來增長工具。

問2026年財測對壞帳的假設為何？已納入已知相對於未知的逆風因素程度？

答Michael Bilerman表示財測區間涵蓋一系列信用情境，已考量目前所知情況，包括已公布的各種預測及正常信用準備。觀察名單維持在非常可控水準，近期破產都不是意外，且創造長期成長NOI的機會。公司能透過短期補位減輕曝險，並隨時間引進新長期租戶或與現有租戶合作。

問2025年租賃價差低於2024年，部分因租約到期比較基期較高。高比較基期會持續限制租賃價差和同店NOI成長到什麼程度？

答Michael Bilerman表示，從補充資料第12頁可見，成長較大比例來自重新招商（remerchandising），公司出租的平方英尺數幾乎增加3倍（tripled），價差接近30%，且租戶裝修補貼較低；非比較基礎出租空間（取代空置或臨時租戶）又增加300,000平方英尺（30萬平方英尺），對NOI成長有顯著影響。有時指標會互相矛盾，公司真正看重的是現金流和同店NOI成長，會保持續約短期化，讓新交易在投資資本回報率基礎上具有吸引力。

問Eddie Bauer可能關閉部分門市，能否提供其佔總投資組合GLA比例和年化基礎租金？

答Michael Bilerman表示所有已宣布的租戶都不在前25大租戶之列，每個都很小。投資組合中約有14家Eddie Bauer門市。這些都不是意外，是節後常見季節性現象。觀察名單維持在非常可控且低的水準。公司真正興奮的是需求面，有創紀錄的租賃活動和入住率提升。破產製造的頭條新聞多於實際影響。

問過去一年新租約數量持續增加，是否有特定類別租戶需求增加？

答Justin Stein表示不是單一類別，家庭類別（如所有Gap品牌）表現極佳，運動休閒品牌開始增加交易，公司也喜愛健康與養生。公司專注於餐飲、娛樂，並活化周邊土地，例如達拉斯NAREIT展示的Portillo's、Cracker Barrel、151 Coffee和Wag Bar等，該類別將在全國多個中心擴展。

問忠誠度計畫如何擴大客戶群、吸引年輕客戶？如何衡量？如何轉化為更好的銷售生產力？

答Stephen Yalof表示忠誠度計畫是自願加入，透過數位折扣和活動獎勵忠實客戶，所有活動都有歸因追蹤，能知道客戶是否回來購買。公司能與零售商合作提供額外折扣，並在最佳優惠之上疊加。計畫有不同等級，達到一定消費金額可享受更多服務和折扣。忠誠度遊戲化對年輕消費者尤其重要，他們重視「花的錢得到多少」。

問是否有會員整體成長數據？18至25歲年齡層是否成長最快？

答Stephen Yalof表示目前沒有準備好分享具體數據，但公司確實有數據並追蹤，這是數據驅動的計畫，也許未來幾季會提供更多忠誠度資訊。

問第四季優於指引、全年高於高標的具體驅動因素為何？

答Michael Bilerman表示，第三季更新指引為FFO每股2.28至2.32美元（2.28至2.32美元），同店NOI 3.5%至4.25%；最終FFO每股2.33美元（2.33美元），同店NOI 4.3%。NOI基本上落在高標，略高一點，主要因第四季銷售帶動百分比租金、租賃活動帶動基本租金和回收款。另一個上漲空間來自非同一店鋪範疇的收購案（堪薩斯城、Pinecrest和Little Rock），貢獻了更多FFO。

問破產相關租約拍賣在投資組合中如何運作？與傳統投資組合有何不同？公司是否會積極參與以保留控制權？

答Stephen Yalof表示公司想要控制房地產，並做出租賃和商品規劃決策。Saks租約有價值，且撰寫方式給了Saks債權人一些控制權。若租約被拒絕，公司視為大好機會；若被零售商在拍賣中買下，公司期待與新零售商合作。Michael Bilerman補充，公司有超過3,000家門市、16,000,000平方英尺（1,600萬平方英尺），平均租戶規模5,000平方英尺，沒有很多大型商場。Saks情況獨特，其他破產案通常能應對，租約沒有很長剩餘期限，能釋出空間並繼續推動NOI。

問暢貨中心或價值導向中心在拍賣過程和租戶加價是否有特定限制？與傳統投資組合有何不同？

答Stephen Yalof表示這歸結於租約品質。收購零售商將承接退出零售商的地位，必須接受租約條款（期限、租金、使用條款）。如果使用條款一致，就沒問題；如果不一致，就會產生衝突。