Seaport Entertainment Group Inc.
-0.39 (-1.59%)法說會 Seaport Entertainment Group Inc. · 近 8 次財報公布 · 1 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 1 場 · 主題 × 場次的問題數
誰在問近 1 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jones Trading | Matthew Erdner | 1 | 2026-08-12 | – | – | – |
| RLH Investments | Ross Haberman | 1 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Apparent Capital | Dan Joseph | 1 | 2026-08-12 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1資本支出（CapEx）規模與時程資本支出與投資資本配置Matthew Erdner（Jones Trading）
問公司仍持有強勁現金部位，在持續重新招租下，未來資本支出或物業投資的規模是否仍維持在 7,000 萬美元至 9,000 萬美元（$70 million to $90-ish million）的範圍？
答CFO Lenah Elaiwat 確認 7,000 萬美元至 9,000 萬美元（$70 million to $90 million）的範圍仍適用，上半年已花費約 2,000 萬美元（$20 million），剩餘 5,000 萬美元至 7,000 萬美元（$50 million to $70 million）是對已宣布項目及承諾資本的正確估計。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，2026 年第二季資本支出總計 1,480 萬美元（$14.8 million），主要用於 Balloon Museum、Flanker Kitchen and Sports Bar、Hidden Boot Saloon 等房東工程，並預期 2028 年達到現有資產的初步穩定。
- 2Pier 17 活動空間規劃Matthew Erdner（Jones Trading）
問既然已重新掌握 Nike 歸還的空間，公司對該活動空間的想法是什麼？如何規劃其節目內容？
答CEO Matthew Partridge 表示，活動空間將在 Pier 17 地面層設有專屬入口和專用電梯，通往第二、三、四層樓，擁有曼哈頓天際線、布魯克林大橋等景觀。設計上力求靈活，可容納企業異地會議、小型會議、產品發布會及消費者活動，並配備完善基礎設施以方便客戶使用。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，Nike 提前終止租約使公司能比預期更早開始在 Pier 17 興建規劃中的活動場地。
- 3剩餘空間的開發策略Matthew Erdner（Jones Trading）
問對於剩餘空間，公司是否考慮類似 Sadie's 的內部開發概念，還是會出租給第三方？
答CEO Matthew Partridge 表示，公司傾向經營具有系統性重要性的業務，如 Sadie's、音樂會場地和活動空間；對於較小的餐廳或店面空間，則傾向出租給能全心投入的第三方租戶，並強調引進獨一無二的商家而非連鎖店，因此需要更多時間尋找合適人選。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，剩餘可出租空間已降至不到 50,000 平方英尺（5萬平方英尺），佔 Seaport 總空間約 10%，因空間較小但吸引力廣泛，租賃協商需更長時間。
- 4開幕時程與施工延誤Matthew Erdner（Jones Trading）
問正在進行中、即將開幕的項目是否有任何時間或施工上的延誤？
答CEO Matthew Partridge 表示，基本上沒有延誤。活動空間因與 Nike 協商而有變動，但已度過；Balloon Museum 進展已盡可能快；Meow Wolf 路徑樂觀；Public Records、Flanker、Hidden Boot Saloon 等餐廳均按進度進行。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，Balloon Museum 已按時交付，租金預計本月稍後開始；Meow Wolf 預計 ２０２８ 年開幕；其他如 Flanker Kitchen and Sports Bar、Hidden Boot Saloon 等新概念將在未來 １８ 個月內開幕。
- 585 South 出售進度Matthew Erdner（Jones Trading）
問公司是否仍在探索出售 85 South 物業？
答CEO Matthew Partridge 表示，仍在探索出售，但經歷一些起落。因 250 Water Street 的揭露要求造成競爭劣勢，因此對 85 South 在達成交易前會相對低調，以維持談判籌碼。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中未直接提及 85 South，但曾提及 250 Water Street 的出售及相關損失。
- 6CEO 對公司進展的評估Matthew Erdner（Jones Trading）
問自您加入以來，公司進展與您當初加入時的預期相比如何？就整體 Seaport 而言？
答CEO Matthew Partridge 表示，事情有起伏，並非線性路徑，但對團隊在過去 9、10 個月（9, 10 months）的執行感到驕傲。公司一直說需要 3 年以上（3-plus years）穩定，2028 年（2028）將是初步穩定年份，目前正按軌道進行。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，2026 年第二季實現公司史上首次正向 operating EBITDA 和正向 non-GAAP 調整後淨利，並預期 2027 年獲利狀況改善，2028 年更佳。
- 7資本支出時程確認資本支出與投資Ross Haberman（RLH Investments）
問5,000 萬美元至 7,000 萬美元（$50 million to $70 million）的資本支出是否在接下來 2 年（2 years）內？
答CFO Lenah Elaiwat 確認是在接下來 2 年（2 years）內，直到達到穩定點並完成所有承諾項目。CEO Matthew Partridge 補充，資金通常落後於施工進度，例如 Meow Wolf 可能在 2027 年第四季末（late Q4 2027）或 2028 年第一季初（early Q1 2028）開幕，但資金支出會持續到 2028 年中（mid-2028）。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，2026 年第二季資本支出總計 1,480 萬美元（$14.8 million），並預期 2028 年達到初步穩定。
- 8未實現的年度化 EBITDA 數字Ross Haberman（RLH Investments）
問過去曾提到若所有租約到位可產生的營收或現金流數字，今天是多少？尚未簽約的部分？
答CFO Lenah Elaiwat 表示約為 2,600 萬美元（$26 million）。CEO Matthew Partridge 補充略高於 2,600 萬美元（$26 million），並表示隨著租賃進展數字可能增加，但 Nike 和 ESPN 不再出現在歷史 trailing 12（過去12個月）比較基準後，數字會變動。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，超過 194,000 平方英尺（19.4萬平方英尺）的非收入產生空間將在未來 18 個月（18 months）內開幕，代表超過 2,000 萬美元（$20 million）的年度化 incremental operating EBITDA 尚未實現。
- 9G&A 成本進一步降低空間毛利率與成本Ross Haberman（RLH Investments）
問您曾說希望將 G&A 降到約 2,700 萬美元（$27 million），是否還有更多空間進一步降低？
答CEO Matthew Partridge 表示，還有空間。公司本月將開始為 2027 年做預算，並將持續關注。一些既有服務合約期限為 2 年、3 年（2-, 3-year lives），即將到期，可重新談判或不再續約，包括系統、顧問等。Q2 數字尚未反映全部進展，2027 年將看到全年效益。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，調整一次性領導層過渡成本後，trailing 12-month G&A 從 2025 年第三季的 3,400 萬美元（$34 million）降至 2026 年第二季的不到 2,700 萬美元（$27 million），並預期趨勢持續。
- 102028 年穩定化 EBITDA 預期Dan Joseph（Apparent Capital）
問既然已提前達到現金流為正，對 2028 年 stabilized EBITDA（穩定化 EBITDA）的預期是否有改變？
答CEO Matthew Partridge 表示，預期沒有改變。若能更早加速正盈利將有助減少現金消耗，但 Q1 季節性較慢。活動空間、Balloon Museum、Meow Wolf 等將有幫助，其中活動空間的業務和預訂成長是較波動的組成部分，團隊正專注建立架構並盡快上軌道。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，預期 2027 年獲利狀況改善，2028 年更佳，並以 2028 年為初步穩定目標。
- 11屋頂贊助商流失Dan Joseph（Apparent Capital）
問您提到屋頂失去一個贊助商，能否詳細說明？
答CEO Matthew Partridge 表示，流失的贊助商是 Chase，他們是 Pier 和屋頂音樂會系列的創始贊助商，因團隊變動而優先考慮為持卡人提供更獨家體驗。公司正與金融服務、娛樂等領域的不同團體洽談，但這些交易通常為多年期，需要較長時間談判和取代現金流。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，娛樂業務營運 EBITDA 較去年同期下降 100 萬美元（$1 million）或 23%，部分原因是贊助收入減少，因一位長期贊助商未續約。
- 12Lawn Club 的 EBITDA 下降與展望財測與展望Dan Joseph（Apparent Capital）
問Lawn Club 的 EBITDA 下降，是否有計劃扭轉趨勢？如何看待 Lawn Club 的展望？
答CFO Lenah Elaiwat 表示，Lawn Club 年同比下降部分原因是去年 Lawn Club 經營 Sadie's Garden Bar，該收入已轉移至 Sadie's。Lawn Club 團隊正努力彌補收入並持續活動。CEO Matthew Partridge 補充，Lawn Club 在 7 月營收創歷史新高，Sadie's Garden Bar 表現優於去年，整體而言每個人都是領先的，只是收入來源轉移，預期 Lawn Club 下半年表現強勁。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，來自未合併合資事業的權益及盈餘或損失較去年同期下降約 50 萬美元（$0.5 million）或 61%，反映 Lawn Club 的 EBITDA 較低，以及 Jean-Georges Restaurant Group 的盈餘減少。
- 13股票回購與籌資計劃資本配置Dan Joseph（Apparent Capital）
問關於董事會批准的股票回購計劃和 1.25 億美元（$125 million）的 shelf offering（架構發行），是否有新消息或籌資計劃？
答CEO Matthew Partridge 表示，沒有新消息。公司將 shelf 和回購計劃視為工具，隨著開幕時間表和資本成本更明確，將在 2027 年和 2028 年對現金消耗有更清楚了解，這將影響回購計劃是否更可行。股價表現也會影響。公司不會談論股票回購除非真的發生。從籌資角度，沒有暗示即將籌資，專注於執行並朝 2028 年穩定點邁進，不會為了運用資本而急於做決定。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中未提及股票回購或 shelf offering，但公司過去曾宣布相關計劃。
- 14租賃費率與價格趨勢定價Ross Haberman（RLH Investments）
問考量城市政治環境，租賃費率和價格有何趨勢？今天的價格是否比一年前更堅挺？
答CEO Matthew Partridge 表示，沒有與政治相關的趨勢。中城走廊（Midtown corridor）辦公室租賃火熱，市中心也開始顯現。Seaport 因市場庫存較多，隨著庫存消化和進駐率提高，將獲得更多定價能力。總體而言，今天的價格更堅挺，Seaport 因進展而價格更堅挺。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，剩餘空間租賃時程可能較長，但對推動整體租賃和規劃需求以及改善租金條款有信心。
歷次財報公布 近 8 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-05 | 盤前 | +1.2% | 0.0% | +1.4% | +8.0% | -1.4% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 14 |
| 26Q1 | 2026-05-06 | 盤前 | +2.0% | +1.1% | +0.7% | +0.5% | +1.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q4 | 2026-03-05 | 盤前 | -1.5% | -0.6% | -0.9% | -5.1% | -0.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q3 | 2025-11-10 | 盤前 | +3.2% | -0.2% | +1.7% | -7.2% | -12.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q2 | 2025-08-11 | 盤前 | +2.0% | +0.2% | +2.2% | +7.8% | -2.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q1 | 2025-05-13 | 盤前 | +1.1% | -0.6% | +0.4% | -7.2% | +3.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-03-11 | 盤前 | +0.2% | -1.4% | +1.0% | -6.4% | -9.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q3 | 2024-11-07 | 盤前 | +3.4% | +0.8% | +2.7% | -3.2% | +0.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。