REGENCY CENTERS CORP

問管理層提到下半年將有一筆較大的租約終止費，能否提供更多細節？這如何影響修正後的展望？該費用是否計入同店NOI指引？

答Alan Todd Roth說明，一家主要電動車營運商決定不開設11個地點，但會繼續營運約15個單位，公司可收取租金至年底，並獲得相當於4年租金的終止費，且已就其中8個地點展開填補租戶接洽。Michael J. Mas補充，租約終止費不計入同店NOI指標，因此同店NOI指引上調1.5美分（$0.015）是排除該交易的；該金額已納入核心營運收益及FFO上調。同店NOI成長中點上調40個基點（40-basis points）才是主要驅動力，反映租賃活動強勁、平均開始進駐率能見度提高，以及費用回收比率可望維持。

問公司處於槓桿目標區間內，如何思考不同資本來源（包括OP單位）的組合？若尋找較大交易，會如何調整？

答Michael J. Mas表示，一切從自由現金流開始，今年約1.8億美元（$180 million），對資產負債表保持中性；公司處於5至5.5倍（5 to 5.5x）槓桿區間低端，有空間。槓桿後自由現金流是開發業務的基礎來源，多餘部分可投入收購。若需更大交易或擴大開發平台，會考慮其他來源，包括合資資本、更多債務或股權；過去曾籌集股權，未來會明智運用。收購必須對成長、品質及所部署的資本來源具有增厚效應。

問上半年將少數租約轉為現金基礎，這些租戶類型為何？是否預期下半年有更多轉換？

答Michael J. Mas說明，租戶從應計會計轉為現金會計是正常業務，轉換時會沖回先前累計的直線租金；本季有1份租約對結果產生超乎尋常的影響，但該租戶現金付款正常，不影響現金流。第二個因素是加速的低於市場租金減少，因為原本預期會離開的租戶被留住，因此不需加速認列收入。這些非現金項目屬NFFO，方向不利，但不影響自由現金流；現金收益持續成長，平均開始進駐率上升，帶動核心營運收益指引中點上調0.03美元（$0.03）。

問開始進駐率目前約94.5%，未來能多高？特別是線下進駐率，以及如何激勵團隊繼續推升？

答Alan Todd Roth表示，不再預設進駐率上限，團隊專注於優質營運商與商品組合，並持續推進。他列舉近期交易，包括Sourdough and Company（4筆，橫跨奧勒岡、科羅拉多、喬治亞）、Everbowl（北卡羅來納、加州）、pop up bagels、SolidCore、Pilates addiction等。目前SNO差距約240個基點（basis points），歷史穩定水準約180個基點（basis points），顯示仍有成長空間。

問符合承銷標準的購物中心供應情況、資本化率趨勢，以及合資結構中是否有閒置資金可繼續投資？

答Nicholas Andrew Wibbenmeyer表示，市場交易活躍，私人資本持續配置至超市主力購物中心，導致資本化率逐季壓縮；上季約5點多（mid-fives）加減，現在有些交易以4開頭成交。公司優先發展開發與再開發平台，但仍有超額資本，包括與奧勒岡州的合資夥伴關係，對方已重新承諾資本，仍有相當多可用資金。資產負債表也有空間。公司會精挑細選，確保收購符合所有條件，包括增厚收益、商圈品質、租戶品質及未來成長。

問Kroger與Albertsons合併是否造成地理重疊？哪些店型可能長期受影響？合併後新最大租戶的租金曝險比Publix多近150個基點，是否引發集中度考量？

答Lisa Palmer先澄清合併是Kroger與Albertsons，而非Ahold的Giant。Alan Todd Roth表示，投資組合中沒有Albertsons資產，唯一市場重疊是俄亥俄州哥倫布，約有3個Kroger中心有商圈重疊，影響微不足道。未直接回應集中度問題。

問較大超市租戶對消費者情緒發表謹慎評論，低端消費者受擠壓，這是否適用於Regency投資組合？超市健康狀況或展望是否改變？進駐成本是否穩定？

答Lisa Palmer表示，超市業務一直極度競爭，最好的實體位置與營運商對整個產業至關重要；COVID後對實體位置有新的賞識，超市持續投資全通路。公司與超市租戶密切對話，未看到任何會改變看法的跡象；擁有最佳房地產並與最佳超市品牌合作是長期致勝策略。

問店鋪租戶多有3%以上年度調漲，主力租戶方面是否成功獲得年度調漲？超市是否願意考慮？

答Alan Todd Roth表示，超過80%的新店鋪租約含3%或更高漲幅，且公司積極爭取「或更高」部分。主力店方面，年度調漲的轉變不如店鋪明顯，但租金價差比以往更大；過去主力租戶可能有10至20年固定租金，現在約可獲得5年區間的調漲。公司會在適當處爭取，同時兼顧選擇最佳營運商。

問開發平台是差異化優勢，今年啟動金額提高至4億美元，未來可持續性或加速潛力如何？資本化率降至5%以下是否改變重置成本租金計算或風險偏好？是否釋放更多原本難計算的項目？

答Lisa Palmer表示，公司擁有業界最佳全國開發平台，成功來自團隊經驗、地方與全國關係及執行能力；有信心維持甚至成長過去幾年的啟動與交付水準。其他人在計算上遇到困難，但公司的資金成本、關係與經驗使其能成功，並對未來持續有信心。未直接回應資本化率下降對重置成本計算的影響。

問Berkeley開發案是長期追求但之前無法取得計畫，還是近期機會？

答Nicholas Andrew Wibbenmeyer表示，該項目已努力數年，過程複雜，需長時間投入；與總體規劃社區業主合作多年，最終達成對雙方適用的基地計畫，將為Jacksonville帶來另一家Whole Foods，為St. Johns County帶來T.J. Maxx。這反映公司開發管線健康，雖非每次成功，但對持續交付有信心。Lisa Palmer補充，該項目體現優秀團隊、市場關係及與Whole Foods的關係。

問鑑於超市主力店資本化率壓縮，是否考慮擴大收購範圍至非主力店街區商店、生活型或power centers？

答Nicholas Andrew Wibbenmeyer表示，公司持續觀察所有零售房地產機會，但偏好雜貨主力店的鄰里購物中心及頂級社區購物中心，因其耐久性、商品組合及長期租金成長能力。會考慮擴充現有中心，但power centers是不同業務，除非非常不尋常，否則不會進入。

問如何看待更積極成長合資夥伴關係、利用手續費收入提升收益，與部分擁有複雜性之間的取捨？

答Lisa Palmer表示，公司使用合資出於3個原因：取得資本、取得機會、取得專業知識。目前不需要取得資本，但感謝現有夥伴並持續投資關係。與奧勒岡州的合作已超過20年（20 plus year），仍有容量可繼續投資。若進一步擴大規模，會評估是否符合條件，包括對盈餘、未來成長率及資產品質是否增厚或相當。

問擴大太陽能計畫的未來機會為何？從企業責任及投資角度如何看待？

答Lisa Palmer表示，企業責任深植於文化，再生能源與太陽能是其中一部分。Alan Todd Roth補充，許多開發案從一開始就納入太陽能，且從附屬收入角度思考，每年約3,500萬美元（$35 million）且成長中，包括太陽能、電動車收入、費用、臨時交易及行銷活動。Michael J. Mas表示，持續投資太陽能計畫，今年及未來幾年都有新項目，在康乃狄克州、麻薩諸塞州和加州最為成功。

問公司似乎沒有很大的土地管線，如何取得土地？土地是開發項目是否可行的最大變數之一，策略為何？

答Lisa Palmer重申開發平台是差異化因素，將自由現金流投入開發，獲得與市場資本化率相比可觀利差的回報。Nicholas Andrew Wibbenmeyer表示，土地持有實際上在過去幾年縮減，因為將既有土地投入生產，不需投機性購地；公司通常在項目有效去風險化前不會完成交易，包括取得開發許可、與主力租戶預租、取得硬性報價。與賣方透過合約控制房地產，與總體規劃開發商合作，賣方分擔部分風險，以最大化土地價值。

問建設成本在主要項目部分的現況為何？醫療和健身租戶在投資組合中成長，能成長到多大？信用品質如何？

答Nicholas Andrew Wibbenmeyer表示，建設成本波動，燃料價格今日非常波動，但團隊透過在開始前競標大部分成本、承擔適當應急費用與成本升級來去風險化；過去5、6年處理過供應鏈、關稅及燃料波動，多數項目如期且符合預算，整體承保表現優於損失。Alan Todd Roth表示，醫療和健身約佔ABR的12%，過去約5年上升200個基點（200 basis points）；醫療租戶黏著度較高，健身符合健康生活趨勢，公司對與正確營運商合作有信心，但無具體目標。

問外部成長聚焦開發，收購方面如何思考？是否考慮上市公司進一步整併？策略是否傾向選擇性尋找單一或雙重標的？

答Lisa Palmer表示，公司一直積極，去年收購了南加州（Southern California）一個大型投資組合，以非常具增厚效益的方式融資。持續評估整個市場，無論是單一資產、資產組合或公司，都有資產負債表與團隊可把握機會；當機會出現時會積極且採取攻勢。