KIMCO REALTY CORP
-0.04 (-0.18%)法說會 KIMCO REALTY CORP · 近 16 次財報公布 · 2 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
公司網站上的最新財報簡報:Presentation(其他季別在 投資人網站)(外部網站,本站只提供連結,不轉存檔案)
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 2 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY26Q126/04 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 資本配置 | 3 | 5 | 8 |
| 財測與展望 | 3 | 4 | 7 |
| 總經與消費者 | 4 | 2 | 6 |
| 新產品與新業務 | 2 | 1 | 3 |
| 毛利率與成本 | 1 | 1 | 2 |
| 資本支出與投資 | · | 2 | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 2 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| UBS | Connor Mitchell、Michael Goldsmith | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | Juan Sanabria | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| JPMorgan | Michael Mueller | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Bank of America | Andrew Reale、Samir Khanal | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Wells Fargo | James Feldman、Cooper Clark | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Evercore ISI | Michael Griffin | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Scotiabank | Greg McGinniss | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Van Dijkum、Floris Gerbrand Van Dijkum | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Barclays | Rich Hightower、Richard Hightower | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Citigroup | Craig Mailman | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem、Caroline Long | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Green Street | Paulina Rojas、Paulina Rojas Schmidt | 2 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya | 1 | 2026-08-11 | – | – | – |
| 代表 Haendel St. Juste, Mizuho | Ravi Vaidya | 1 | 2026-04-30 | – | – | – |
| Baird | Wesley Golladay | 1 | 2026-04-30 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1資本循環與處置市場資本配置Michael Goldsmith (UBS)
問關於資本配置，本季出售了幾個空地租約，並在行銷更多地面租約及公寓機會。這些資產的市場狀況如何？資本循環能多快加速？
答Ross Cooper 表示市場非常強勁，對策略、指引和執行能力感到滿意。處置及收購結構化管道相當可觀，有數億美元的額外處置項目處於不同階段，再投資方面也有類似金額，對全年執行有信心。
開場陳述裡相關的內容
Ross Cooper 在開場陳述中提到第一季交易量相對平靜，但已推進處置管道，完成 2 筆低成長地面租約的出售，資本化率混合至 5% 中段，並積極行銷其他資產，包括地面租約和住宅物業，且透過 1031 交換避稅。
- 2出租率上升空間與經濟出租率總經與消費者Caroline Long (代表 Ron Kamdem, Morgan Stanley)
問租賃出租率年增但季減，想了解 2026 年出租率上升空間及計畫如何抓住機會。
答David Jamieson 指出第一季下降主要因 American Signature 破產，若排除則持平或略增。續約率超過 95%，接近歷史高點，需求強勁。Conor Flynn 補充，真正的上升空間在於經濟出租率成長，這將是與同業的差異化因素。
開場陳述裡相關的內容
Conor Flynn 在開場陳述中提到進駐率為 96.3%，較一年前高 50 個基點，僅比歷史高點低 10 個基點；SNO 管道年基本租金達 7,700 萬美元，代表 410 個基點的租賃與經濟進駐率差距。
- 3租賃與經濟出租率差距的收斂節奏總經與消費者Michael Griffin (Evercore ISI)
問目前租賃與經濟出租率差距為 410 個基點，是否預期年底縮小至 200 個基點？請說明差距進展的節奏與預期。
答David Jamieson 解釋 SNO 管道由租賃出租率（96.3%）與經濟出租率（92.2%）的差距構成。租賃出租率接近歷史高點 96.4%，主力店出租率仍低 110 個基點，有成長空間；經濟出租率低於歷史高點約 94.5%，預期下半年加速成長。Conor Flynn 補充續約率處於歷史高點，需求強勁，經濟出租率提升是 Kimco 的優勢。
開場陳述裡相關的內容
Conor Flynn 在開場陳述中提到 SNO 管道年基本租金達 7,700 萬美元，代表 410 個基點的租賃與經濟進駐率差距，且經濟進駐率仍低於歷史高點。
- 4非現金 GAAP 收入的季度節奏財測與展望Samir Khanal (Bank of America)
問第一季非現金 GAAP 收入約 2,100 萬美元，而全年指引為 4,500 萬至 5,500 萬美元，請說明未來季度節奏及第一季驅動因素。
答Glenn Cohen 表示第一季因提前回收兩個大型空間，產生額外 700 萬美元低於市場租金，屬一次性事件。未來季度預期正常節奏，每季約 800 萬至 1,000 萬美元。
開場陳述裡相關的內容
Glenn Cohen 在開場陳述中提到第一季受益於約 700 萬美元的加速低於市場租金，與提前終止租約相關，且為非現金性質；百分比租金收入季節性偏向第一季。
- 5規模、流動性與投資者關注度Juan Sanabria (BMO Capital Markets)
問在當前環境下，規模和流動性對吸引一般投資者（非專門 REIT 投資者）的重要性為何？Kimco 是否需要更大規模？
答Conor Flynn 表示 Kimco 對一般投資者具吸引力，相對同業有約 15% 折價，淨資產價值也有折價。私人資本（如 Blackstone）對開放式雜貨購物中心有高度信心。Kimco 擁有 A-/A3 評等、頂尖獲利成長、低 G&A，具競爭力，能吸引一般投資者關注。
開場陳述裡相關的內容
Conor Flynn 在開場陳述中強調 Kimco 的營運基礎、資產負債表強度及租戶基礎韌性，但未直接提及規模與投資者關注度。
- 6租戶租賃行為的變化Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問在空間稀缺、幾乎無新建供給的情況下，租戶處理租賃的方式是否有所改變？例如 CEO 更參與或重新思考租賃策略？
答David Jamieson 表示租戶變得更靈活、更積極搶先機會、願意更早簽約。例如 Dollar Tree 整批交易在委員會批准後短時間內完成簽約。租戶也重視價值工程以降低 CapEx 成本、加快開業。公司與租戶形成健康互動，並透過組織重組對齊租賃功能。
開場陳述裡相關的內容
David Jamieson 在開場陳述中提到租戶需求強勁、新租約租金創紀錄，但未具體說明租戶行為變化。
- 7多戶住宅開發收益率與處置資本化率Cooper Clark (Wells Fargo)
問關於 3,700 戶多戶住宅開發權，若現在啟動項目，當前收益率為何？多戶住宅處置管道的資本化率可能為何？
答David Jamieson 表示近期項目總收益率通常在 5 字頭（低至中 5 ），次要市場可能稍高。Kimco 透過優先股計畫採資本輕盈策略，投資資本收益率更高，例如 Coulter 項目總收益率 5 字頭，投資資本收益率 8 字頭。Ross Cooper 補充多戶住宅處置定價強勁，部分高 4 字頭、低 5 字頭，且會選擇性實現價值。
開場陳述裡相關的內容
Ross Cooper 在開場陳述中提到第一季完成 2 筆地面租約出售，資本化率混合至 5% 中段，並積極行銷其他資產包括住宅物業。
- 8市場租金成長與主力店重新出租Greg McGinniss (Scotiabank)
問根據經紀商報告，市場租金成長可能放緩。空置主力店假設 30% 市值調整，隱含每平方英尺約 17 美元，低於過去幾年簽署水準。是否經歷放緩？34 個主力店中有多少已重新出租？較低租金假設是否因地點？
答David Jamieson 表示沒有放緩，本季主力店新租約租金超過每平方英尺 20 美元，市值調整顯著。34 個主力店中 96% 已解決，其餘年底前完成。Conor Flynn 補充續約率高，現有租戶不願放棄空間，因替代空間經濟條件更差。
開場陳述裡相關的內容
David Jamieson 在開場陳述中提到新租約租金價差 23.8%，平均新租約租金接近每平方英尺 29 美元，創歷史紀錄。
- 9信用損失下修與潛在彈性財測與展望總經與消費者Richard Hightower (Barclays)
問全年信用損失預期下修，請拆解已知情況與理論性（基於經濟環境）部分，以及全年潛在彈性？
答Kathleen Thayer 表示第一季信用損失為 52 個基點，表現鼓舞。小型店鋪租戶無放緩，無明顯惡化。Painted Tree 破產影響小（僅 5 份租約）。對年度 65 至 90 個基點修正感到安心，但宏觀不確定性仍存。
開場陳述裡相關的內容
Glenn Cohen 在開場陳述中提到全年信用損失假設收斂至 65 至 90 個基點，相較先前 75 至 100 個基點，因第一季信用損失優於預期。
- 10接近峰值出租率時的營運策略新產品與新業務Craig Mailman (Citi)
問SNO 管線軌跡良好，但接近峰值出租率時，內部是否會更強硬協商或積極重新招商，以最大化收入而非最佳化出租率？這對 '27 或 '28 年成長有何影響？
答David Jamieson 表示第一目標是最大化現金流成長，出租率是次要。會選擇最高最佳使用，例如增加雜貨店可能創造空置，但長期租金成長更有價值。Conor Flynn 補充經濟出租率仍低，改善將提升利潤率並降低 CapEx，自由現金流改善，處於早期飛輪階段。
開場陳述裡相關的內容
Conor Flynn 在開場陳述中提到進駐率 96.3%，接近歷史高點，SNO 管線創紀錄，且經濟進駐率仍有提升空間。
- 11租賃成本與 AFFO 軌跡毛利率與成本新產品與新業務Floris Gerbrand Van Dijkum (Ladenburg)
問SNO 管線租金比現有高 36%，隨著出租率與續約率提高，如何預測租賃成本與 AFFO？投資人應如何看待 AFFO 或 FAD 軌跡？
答David Jamieson 表示隨著經濟出租率成長，CapEx 負擔應隨時間減少。價值工程與降低交易成本是持續的租賃紀律。Conor Flynn 補充 AFFO 成長的轉折點吸引私人資本，新供應建設僅 0.2%，為各商業不動產產業最低，定價能力強。
開場陳述裡相關的內容
David Jamieson 在開場陳述中提到 SNO 管線年基本租金 7,700 萬美元，2026 年預計現金流租金 3,100 萬美元，超前計畫 250 萬美元。
- 12指引上調、壞帳與股票回購財測與展望資本配置Ravi Vaidya (代表 Haendel St. Juste, Mizuho)
問壞帳對指引上調的貢獻為何？第一季超預期表現是否改變壞帳假設？指引中關於股票回購的假設為何？
答Glenn Cohen 表示第一季信用損失為 52 個基點，每 10 個基點約 100 萬美元變化。本季 FFO 超標主要因最低租金增加約 800 萬美元。股票回購方面，季初股價低於 20 美元時少量回購，目前隱含資本化率約 6.8%，FFO 收益率約 7.7%，但指引中回購假設不多。
開場陳述裡相關的內容
Glenn Cohen 在開場陳述中提到全年 FFO 展望收斂至 1.81 至 1.84 美元，同店 NOI 成長上調至 2.8% 至 3.5%，信用損失假設收斂至 65 至 90 個基點。
- 13公寓 NOI 曝險與土地租賃Wesley Golladay (Baird)
問整體公寓 NOI 中來自土地租賃的曝險為何？是否全部透過土地租賃？
答David Jamieson 表示目前影響相對較小。Conor Flynn 解釋公寓活化從土地租賃開始，對 Kimco 無成本，並有 ROFR。後續透過合資與優先股結構提高投資資本回報率，例如 Coulter 項目。停車場是未充分利用資產，未來可活化。
開場陳述裡相關的內容
Ross Cooper 在開場陳述中提到處置管道包括住宅物業，但未具體說明公寓 NOI 曝險。
- 14估值折價原因與市場重新評估條件Paulina Rojas Schmidt (Green Street)
問Kimco 相較同業以折價交易，您將此脫節歸因於何？市場需要看到什麼才能改變評估？
答Conor Flynn 表示折價可能因產業不受青睞時大規模流動性反而不利。Kimco 已改善資產負債表至 A-/A3，並轉型為 86% 雜貨為主。在無資金成本優勢下實現超過 5% 至 6% 獲利成長，全為有機成長。隨著有機成長加速，可能吸引外部成長，預期軌跡改變並帶動本益比重估。
開場陳述裡相關的內容
Conor Flynn 在開場陳述中強調營運基礎、資產負債表強度，但未直接討論估值折價。
- 15收購策略與交易來源資本配置競爭與市占Caitlin Burrows (Goldman Sachs)
問收購市場競爭激烈，如何預期尋找交易？承銷的物業類型是否有特徵使 Kimco 更可能勝出？目前是否有特別項目？
答David Jamieson 表示過去 5 年收購近 100 億美元資產，團隊執行力強。差異化在於合資平台的優先購買權與最後查看權，以及結構化投資管線。第一季淨投入約 3,800 萬美元，淨承諾超過 7,000 萬美元。目前有數億美元管道，對達成指引有信心。
開場陳述裡相關的內容
Ross Cooper 在開場陳述中提到第一季交易量平靜，但結構化投資略超前計畫，並透過專有管道建立深度管線，包括 ROFO/ROFR 機會。
- 16租賃與經濟利差正常化時間總經與消費者Michael Mueller (JPMorgan)
問大約需要多少年才能恢復到正常的租賃經濟利差？
答David Jamieson 表示目前經濟進駐率 92.2%，高水位約 94.5%，有空間。主力店進駐率仍低 110 個基點，小型店鋪持續成長。預期 2027 年經濟進駐率上線，利差可能壓縮，但健康的利差有助於未來現金流成長。
開場陳述裡相關的內容
Conor Flynn 在開場陳述中提到 SNO 管線代表 410 個基點的租賃與經濟進駐率差距，且經濟進駐率仍低於歷史高點。
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| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-04 | 盤前 | -1.6% | -0.0% | -3.4% | -4.1% | -2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 15 |
| 26Q1 | 2026-04-30 | 盤前 | 0.0% | +1.2% | -1.0% | -2.3% | -3.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 16 |
| 25Q4 | 2026-02-12 | 盤前 | +1.5% | +0.3% | +3.0% | +2.6% | +6.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q3 | 2025-10-30 | 盤前 | -1.9% | +0.7% | -0.8% | -2.2% | -2.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-07-31 | 盤前 | -3.1% | -2.0% | -2.7% | -0.2% | +2.8% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-01 | 盤前 | +4.9% | +1.2% | +4.1% | -2.5% | -4.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-07 | 盤前 | -0.1% | +2.3% | +0.8% | -4.1% | +2.8% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q2 | 2024-08-01 | 盤前 | +1.3% | +2.4% | +2.7% | +1.3% | +1.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q1 | 2024-05-02 | 盤前 | +2.5% | +1.1% | +1.6% | -2.6% | -2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 23Q4 | 2024-02-08 | 盤前 | -0.7% | -0.2% | -0.8% | -2.0% | -4.1% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-26 | 盤前 | +5.1% | +1.5% | +6.3% | +3.3% | -1.6% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-27 | 盤前 | -2.7% | +1.5% | -2.0% | +0.4% | -3.7% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-04-27 | 盤前 | +1.8% | +0.5% | -0.2% | -1.1% | -6.3% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-09 | 盤前 | -3.4% | -1.1% | -2.5% | -1.6% | -6.0% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-27 | 盤前 | +1.0% | +2.2% | +1.5% | +2.6% | +3.9% | 0 / 0 | – | |
| 22Q2 | 2022-07-28 | 盤前 | +1.7% | +1.0% | +0.4% | -4.4% | -0.7% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。