CubeSmart

問分析師詢問管理層如何看待入住率從高峰到低谷的變化，以及修訂後指引中如何反映。並追問10月底的實際入住率。

答Chris Marr表示需求仍在，學生搬離影響部分市場，但預期入住率將逐步回升至去年水準，年底與2020年底相差幾個基點。明年旺季（3-4月）可望強勁。Tim Martin補充10月底入住率為94.4%。

問分析師指出同業大幅上調收購展望，但CubeSmart維持不變，詢問是否因價格因素或對外部成長較保守。

答Tim Martin表示無法評論同業，強調公司維持一貫的外部成長策略，專注高品質資產與風險調整後報酬。過去四季已收購約$1 billion（10億美元）房地產，目前指引反映已找到的合適機會。

問分析師觀察到CUBE同店行銷支出年增，而同業減少，詢問行銷策略及效益來源。

答Chris Marr表示增量支出幾乎全用於付費搜尋，能獲得8%-10%更高的租金，長期報酬為投資的450%-500%（4.5倍到5倍），並產生低雙位數營收成長。強調需從長期角度評估。

問分析師要求澄清紐約行政區未來六個月的供給情況，特別是2021年第三季之後的開業計畫。

答Chris Marr澄清是2022年第三季只有一家店，之後為零。具體為布魯克林和皇后區各兩到三家在第一、二季開業，布魯克林一家在第三季。

問分析師指出紐約MSA營收成長減速約430個基點，詢問原因，包括供給、洪水影響，以及目前市場狀況。

答Chris Marr詳細說明艾達造成9家門市水損，導致約一個月無新需求及退租，入住率下降約170個基點。供給影響符合預期，但新開發門市招租優於預期。曼哈頓因人口回流出現退租，但長期正面。整體對季度表現感到鼓舞。

問分析師詢問紐約10月及11月初入住率是否反彈，ECRI計畫是否有變化，以及修訂指引中是否預期紐約成長持續放緩。

答Chris Marr表示行政區整體入住率95.5%，水損門市已恢復。曼哈頓及部分區域因人口回流退租增加，但外圍行政區表現良好。現有客戶租金上漲無異常阻力。Tim Martin不提供市場特定指引，但預期相對穩健成長。

問分析師詢問是否因競爭激烈而未看到與同業相同的超額成長機會，以及是否降低對初始收益率的要求。

答Tim Martin表示無法評論同業的承保假設，公司專注於風險調整後的總回報，已完成的交易符合策略。

問分析師詢問艾達對同店營收的量化影響，以及Storage Deluxe資產在2022年第一季納入同店組合是否帶來增量利益。

答Chris Marr表示影響為負面，但難以量化基點影響，受影響門市為本季表現較差者。Tim Martin表示不討論2022年指引，納入同店組合時資產已穩定，下季提供更多資訊。

問分析師詢問第三方管理業務在2022年是否持續流失，或趨於平穩並有淨增長。

答Tim Martin表示2021年交易環境活躍，許多業主變現，預期趨勢持續。難以預測淨增減，但新業務開發持續吸引客戶，同時協助業主創造價值。

問分析師詢問審批流程或供應鏈中斷是否抑制新供給，以及對未來供給的看法。

答Chris Marr表示營運基本面吸引開發，但加州、紐約等市場開發困難，加上原材料、勞動力成本及供應鏈問題，使開發決策更難。預期供給可控，若供應鏈問題緩解，可能帶來2023-2024年供給。

問分析師詢問在資本化率壓縮下，公司如何看待進一步資產循環，特別是合資結構的租賃機會。

答Tim Martin表示資本循環是策略一部分，當資產長期展望不佳時會重新部署資本。公司不會大量出售，但會把握特定機會，如近期處分合資企業資產。

問分析師詢問整個季度及10月的租金成長趨勢。

答Chris Marr表示租金持續強勁，10月新客戶租金較2020年成長約29%，較2019年成長約55%。

問分析師詢問今年人事費用控制嚴格，但考慮薪資壓力，是否預期明年第四季人事費用反轉上升。

答Chris Marr表示招聘困難，但公司提供較高薪酬福利，尚未大幅調整。預期2022年人事費用將增長，但會透過效率提升（如SmartRental、自助服務）來控制。

問分析師詢問若年底入住率與2020年持平，仍高於疫情前200個基點，是否預期2022年保留部分或全部回吐。

答Tim Martin表示入住率異常高，行業普遍低估需求黏性。未來某時點入住率可能朝歷史水準回落，但無法預測時間。

問分析師詢問現有客戶租金是否已趕上市場租金，或仍有追趕空間。

答Chris Marr表示搬入租金比現有客戶高出約6%-8%。

問分析師詢問本季營收成長中有多少來自ECRI，多少來自較高的搬入租金。

答Tim Martin表示公司歷來不細分營收成長來源，僅指出除入住率貢獻外，其餘為多因素組合。