Brixmor Property Group Inc.

問新租約量非常強勁，是否看到投資組合出租率回到95%的途徑與時間表？今年的破產與已知搬離大致已過，相對於2025年剩餘時間及2026年初的租戶風險與騰空活動展望為何？

答Brian Finnegan表示對租賃活動感到滿意，需求廣泛，包括特色雜貨、折扣服飾、書籍、家居、速食餐廳等，且大部分填補近期收回的空間。觀察名單比歷史小很多，藥局（低於ABR的1%）與電影院（佔比很小）是持續觀察類別，但對前景有信心。Steven Gallagher補充，Joann部分地點會有過渡期，且將收回幾個At Home地點，但第三季至第四季開始認列填補租金後，基礎租金成長將加速。James Taylor強調，在超過230個基點逆風下仍能成長超過4%，顯示下半年租金開始認列的動能。

問La Centerra的投資機會為何？是否因休士頓市場規模與成長租戶接近而受益？是否有首次到期租約可重新規劃？能否提供資本化率？

答Steven Gallagher表示這是經典的增值投資案例，在資產生命週期機會性時點買入。資產有幾個高知名度空置，已持有LOI並簽了一個租約。租金市場重定空間顯著，部分空間租金設定超過20年前且近期到期無選擇權。資本化率方面，考量費用、管理費與手上LOI後，今日收益率在低六位數（low sixes），且有非常顯著成長潛力。從總回報角度，使用保守退出假設，IRR預期為高個位數到低雙位數（high single-digit, low double-digit）。

問第二季同店NOI成長非常強勁，比一年前提升，是什麼驅動的？

答Steven Gallagher指出，奧蘭多停車場協議重新談判是重要驅動因素，從租約轉為管理協議，能參與客流成長帶來的收入上漲，約佔一半。其餘來自利用空置空間驅動額外收入。Brian Finnegan補充，團隊在EV充電、太陽能、專屬租賃等費用收入業務持續成長，停車庫交易將是經常性收入。此外，ABR 3.8%的強勁營收貢獻顯示待認列租金管線（snow pipeline）的加速影響，每季開始認列 $15 million（1,500萬美元）並維持管道超過 $60 million（6,000萬美元），提供今年及2026、2027年成長的高度能見度。

問壞帳費用看起來落在指引區間低標，下半年是否有潛在逆風？還是維持區間只是保守做法？

答Steven Gallagher表示對投資組合信用品質感到滿意，上半年壞帳包含部分破產申請前債務，且房地產稅收款有正常季節性。展望下半年，對租戶品質印象深刻，壞帳項目沒有真正擔憂。

問從4月關稅宣布至今，租賃需求趨勢是否有變化？哪些類型租戶在填補主力空間？

答Brian Finnegan表示，關稅宣布後即時觀察，ICSC會議後對話基調鼓舞，過去兩個月對話轉為LOI和租約，本季租賃GLA超過過去兩年半（two and a half years）任何時期，且管道仍比一年前多。填補主力空間的租戶包括特色雜貨、折扣服飾、書籍、家居、速食餐廳等，並看到更多高檔品牌進駐雜貨主力中心，如費城郊區、Marco Island、Plano、Davis等地，新增Tate Baked、Mendocino Farms、Urban Plate等首家據點。

問上半年營運率是否至少可達下半年指引中點？進入下半年的正面與負面因素為何？La Centerra的貢獻與長期融資方式（處置或他源）？

答Stevven Gaallagher表示上半年表現滿意，但租約終止收入高於歷史營運率，下半年應會減速，且收入收取有季節性。重要是同店NOI成長將在下半年加速，因持續從待認列租金管線開始認列。La Centerra以資本回收與自由現金流組合融資，槓桿中性。James Tayllor補充，該投資一開始基本中性，但能很快增加收益。Stevven Gaallagher進一步說明資本回收策略，上季以低資本化率出售地面租約與約2%資本化率出售土地，使Q2資本回收資本化率降至5%左右，持續尋找低持有、低收益資本退出機會。

問與零售商對話中，是否了解他們仍在消化關稅前庫存？是否考慮吸收關稅成本而非轉嫁消費者？下半年是否可能看到零售商利潤壓力，因15%關稅情境實現？

答James Tayllor表示零售商對實體店鋪的承諾是長期決定（10至15年租約），關稅噪音幾乎未減緩需求。Brian Finnegan補充，第一季財報後零售商評論在關稅處理上具建設性（與供應商談判或替代採購），且消費保持韌性、就業市場強勁、客流量趨勢正面。提到上週拍賣中零售商競標無空置期空間且自負成本，顯示需求與供應緊張。承認未來可能有些影響，但迄今非常鼓舞。

問第三季收購後，未來收購管道如何？下半年是否有更多交易意願？目前承銷交易中與哪些類型買家競爭？

答Steven Gallagher表示露天零售競爭明顯升溫，更多私人資本（高淨值人士、退休基金）進入，壓縮雜貨主力交易的資本化率。公司將持續專注版圖內高成長機會，在地團隊協助快速識別，並放棄看不到成長的機會。James Taylor補充，資本循環會保持平衡且紀律，不是為了買而買，而是購買能真正推動價值的資產。

問考慮年初200個基點拖累、已知搬出與破產，以及今年讓$40 million（4,000萬美元）S and O開業，為什麼不應預期明年下半年強勁成長？有哪些抵消因素限制上行？

答James Taylor表示目前不準備提供2026年指引，但對成長定位感到鼓舞，因租金管道堆疊（包括已簽約未開始與法律程序中項目）。策略是全天候策略，提供成長可見性。展望未來，成長的扣減將是任何額外租戶中斷，但喜歡投資組合的信用定位與持續創造的租戶需求。

問準備評論中提到CAM方面機會，未來在其他條件不變下，這對利潤率有何影響？

答Brian Finnegan表示，團隊在租賃過程中持續關注移除CAM上限、移除例外條款、策略性部署固定CAM，這反映在回收率領先已建成出租率。預期利潤率將進一步改善，這不是新現象，團隊已成功執行一段時間，結果可見。

問公司有強勁統計數據與歷史新高，且明年有可持續順風，但倍數仍遠低於同業。為什麼？專注於什麼來縮小差距？

答James Taylor同意倍數未適當反映成長上行空間，計劃是持續交付成長並表現優異，逐步縮小相對倍數。強調業務計劃不依賴外部成長或貨幣定價，而是依賴內部產生現金流為增值成長融資，這是全天候計劃。對投資組合組成持續變化感到興奮，有信心持續超越倍數差異。

問今年至今表現與預期相比如何？指引設定是保守還是實際？什麼使先前同店NOI成長高標不再可達成？

答Steven Gallagher表示對基礎投資組合印象深刻，年初租戶中斷預期中點為200個基點拖累，因At Home和Rite Aid活動增加而上升。但公司能將中點從初始4%上調，顯示透過中斷驅動成長的能力。強調租戶中斷收回的空間最終將提供2026和2027年成長空間。

問小型商店進駐率91.2%為歷史高點，能達到多少？已再開發並穩定資產的SHOP進駐率比平均高多少？S and L管道中商店空間佔比？

答James Taylor表示對小型商店進駐率紀錄感到鼓舞，且有超過200個基點的成長可見性，特別是在交付進行中再開發項目時，新主力租戶帶動客流後小型商店租賃將受益。Steven Gallagher補充，S and L管道中商店空間約$35 million（3,500萬美元）ABR，每平方英尺ABR約三十多美元。目前進行中再開發管道造成約100個基點拖累，交付後通常增加幾百個基點。

問Big Lots與Joann's重新租賃進展如何？相較過去一年已處理的困境零售戶，未來其他潛在挑戰零售戶（如Michaels、Kohls、寵物店）的集體組合感覺更好、更差或相同？

答Brian Finnegan表示約80%已解決（至少完成LOI進入租約），Joann和Party City近期收回空間進展滿意，填補租戶包括Trader Joe's、Ulta、Crunch Fitness、Barnes and Noble等。提到在Big Lots申請時已減少30%曝險，且已租出兩個Joann's空間。James Taylor表示未來感覺好得多，因已在強勁租賃環境中處理較重大弱勢信用，且業務計劃能交付成長。承認未來會有額外租戶中斷，但喜歡投資組合定位。

問La Centerra是Trader Joe's主力中心，若Trader Joe's不在，是否還有同樣興趣？定價是否會顯著不同？

答James Tayllor表示公司喜歡購買有雜貨曝險的資產，但若無Trader Joe's，問題會是能否增厚地放入雜貨商並改變整體租戶結構。La Centerra在租賃與市值調整有更容易路徑。收購策略是找到能真正驅動價值的機會，不僅僅是成長彈性。

問La Centerra每年5 million（500萬）人次造訪，HHI人口統計中的年度流量比Brixmor其餘投資組合高多少？購買master plan community中的資產相較非master plan community有何細微差別？

答James Taylor表示La Centerra被視為Cinco Ranch的心臟，貿易區域內無真正競爭，設計驅動整個社區興趣。平均家庭收入約$151,000（15.1萬美元），高於公司目前平均（提到$1.20，可能為口誤或指其他指標），但購買不是為了人口統計，而是驅動價值的能力。Brian Finnegan補充，休士頓團隊已積極行動，租約提交委員會進度超前，且原資產團隊成員加入，與社區緊密連結。現有流量很棒，但引進更好租戶取代第一代生活風格租戶後，租金可達現有兩倍（double），將持續驅動流量與表現。

問提到雜貨主力中心資本化率壓縮，是過去兩三個月邊際上更競爭，還是更長期的趨勢？

答Steven Gallagher表示同比（year over year）確實看到資本化率壓縮，且過去一季（春天推出的交易）看到退休基金或私人資本對雜貨主力中心需求非常高，過去三到四個月即時看到這種情況。

問進行中再開發管線增量NOI收益率保持10%強勁，若租賃環境持續強勁，收益率是否可能升至10%以上？考量關稅不確定性與成本壓力，未來項目收益率的利弊因素？

答James Taylor表示需求強勁，租金達成水準持續超出預期，但成本與通膨壓力可能影響回報。展望未來已辨識機會（影子管線），對持續交付高個位數到低雙位數（high single, low double digits）增量回報相當有信心，基本上與過去幾年一致。

問La Centerra是混合用途開發，包含辦公和住宅，是否只購買零售部分？

答Steven Gallagher表示資產位於混合用途環境，公司不擁有住宅部分。有較小辦公部分，基本上一直租得很好，是市場上唯一A級（class A）空間。辦公部分有良好租金重新定價（mark to market）空間，因是貿易區域內唯一A級空間，且現有租戶信用良好。

問觀察名單比歷史小，能否量化？今天多少ABR？去年多少？歷史水準？

答Brian Finnegan表示觀察名單是工具，不僅看短期信用風險，也看表現較弱或關閉據點的租戶，沒有報告具體數字。但最近提交的名單明顯低於之前水準。指出前40大（top 40）租戶中，Whole Foods、Sprouts、Aldi、Chipotle、Bath and Body Works、Trader Joe's等強勁營運商持續成長，基礎信用投資組合變得更強勁。低租金基礎使回填能增值進行。

問La Centerra目前現有租金與市場租金各是多少？以百分比表示？

答Steven Gallagher表示基本假設承銷中，NOI增長在十年持有期內平均約5%範圍，主要由空置空間租賃驅動。新租約租金約每平方英尺60至90美元（60至90美元），而資產目前現有ABR在低三十幾美元（low thirties）範圍，空置空間現有ABR為零。Brian Finnegan補充，第一階段內街空間有顯著市場租金差異，表現好的租戶帶來大量人流並支付百分比租金，部分租戶可能升級，那些空間顯著低於市場。

問補充資料第30頁顯示$41 million（4,100萬美元）S and O今年開始，明年$21 million（2,100萬美元），這些是否完全增加？正常搬出是多少？

答James Taylor表示總要考慮持續租戶中斷與正常搬出，但租金堆疊提供可見性，不僅今年，明年也相當引人注目。Steven Gallagher表示正常搬出因到期概況而異，正面正常搬出已下降，但今天不提供指引，對今年及以後成長軌跡有信心，但中斷或搬出可能影響明年。