American Homes 4 Rent

問新租賃相較於第1季經歷了200 bps的穩健加速，是什麼推動了這個轉折？這個春季租賃季與典型季節性相比如何？哪些市場是關鍵驅動力？5月趨勢目前如何？

答Lincoln Palmer表示，新租賃的表現主要由收入管理策略的平衡方法驅動，年初活動強勁帶動入住率和租金改善。4月和5月租賃活動強勁，較去年增加約15%的增量活動。預計5月和6月入住率將逐步增加，租金將隨之而來，目標是最大化營收。5月目前感覺良好，年初以來的強勁活動沒有變化。

問隨著入住率大幅上升，是否開始在續約方面更加積極，還是維持約3%的續約租金增長並增加入住率？如何看待未來定價與下半年增加入住率的取捨？

答Lincoln Palmer表示，續約策略是收入計畫中一致且平衡的一部分，今年續約保留率良好。指引中考慮約3%的續約租金增長，第1季落在3.2%，5月和6月續約租金回升，第2季應與第1季相似，第3季續約報價約3.5%。將繼續尋找額外機會。

問監管方面的最新情況為何？消除建後出租障礙的可能性如何？

答Bryan Smith表示，眾議院正在針對參議院住房法案制定回應，該法案對建後出租有限制。討論仍在進行，難以預測時間或結果。參議院的內容引起公眾擔憂，眾議院正在考慮。從公司角度，監管關注凸顯了可擴展營運平台和開發平台的重要性，相信能創造未來機會，但結果仍有待觀察。

問如何看待目前額外回購與開發之間的資本配置？未來一個月的預期為何？

答Christopher Lau表示，公司非常相信業務和股票，過去六個月持續積極回購。現有回購授權仍有超過 $400 million（4億美元）餘額。2026年資本計畫考慮了 $100 million（1億美元）的增量資本能力用於額外回購，而不將槓桿率提高到 mid-5s（5.5%左右），尚未全部部署。也考慮像2025年那樣加大處置力度，以釋放額外資本。

問各市場的優惠趨勢如何，特別是亞利桑那州、德克薩斯州和佛羅里達州？這些市場目前的優惠水準（以週數計）是多少？

答Lincoln Palmer表示，公司一般不在租金方面提供優惠，已很長一段時間沒有這樣做，尤其是在新開發社區。有能力將交付與需求匹配，不會建立需要優惠的庫存。會關注市場上的競爭性優惠，但產品銷售良好且定位良好，不會使用優惠。

問在任何市場中，因購屋而搬出的情況是否有變化，無論是增加還是減少？

答Lincoln Palmer表示，因購屋而搬出的比例一直保持穩定，略低於 30%（sub-30%），與過去幾季一致。從 30% 出頭（low-30%s）略微下降，因房屋所有權動態有所轉變，但仍是搬出原因中最大宗之一，預期近期內不會有變化。

問過去幾季處分資產的品質如何？能否說明每戶住宅的平方英尺數、平均屋齡、租金相對於平均租金的情況？

答Bryan Smith表示，第一季處分資產通常具有比投資組合其餘部分略小的平方英尺數，屋齡較舊，租金可能略低。絕大多數是非核心資產，因地點或需求特性。去年償還證券化債務時釋放了一些住宅，德州市場權重可能略高。Christopher Lau補充，平均淨收益約為每戶 $200,000（20萬美元），平均處分收益率約 4%（4% area），代表有吸引力的資本回收形式。

問某些商品價格近期大幅上漲，如何估計這與現有管道中預期開發收益率的交互影響？在立法不確定性下，未來開發步調為何？

答Bryan Smith表示，目前開發案在價格上已相當鎖定，今年交付的垂直成本預期與去年相當或略低。木材價格近期上漲，若有效應可能出現在年底，但可能有抵銷效應，如去年關稅壓力被勞動成本下降抵銷。若通膨持續，可能到 2026 或 2027 年才會在成本中顯現。2026年交付量預期較2025年減少，因監管不確定性和資本成本考量。擁有完整供應鏈的靈活性很重要。

問同店費用成長略微下降，驅動因素是什麼？是否有一次性因素或費用轉移？保險和房產稅的最新情況為何？

答Christopher Lau表示，房產稅方面沒有重大更新，全年展望維持在 3%（3% area），大部分評定價值在夏季回來，稅率通常在第三季末到第四季公布。保險續保在2月底完成，2026年保險費率下降約 10%（about 10%）。可控制費用的下降是時間點因素和團隊出色執行的組合，儘管本季預定到期數量增加導致搬出率略高，仍實現年同比減少。

問指引隱含年底入住率提升，但歷史上只有2020年沒有從第二季到第四季趨緩。根據截至4月的進展，是否仍預期新租戶入住定價持平？什麼給了信心實現優於季節性的入住率和新的入住？

答Lincoln Palmer表示，今年季節性思考略有不同，前半段建立入住率和租金，後半段盡可能維持。預期全年新租約租金成長大致持平，以支持入住率。下半年租約到期概況極低，有助益。也密切注意供給，希望供給情況略有改善。Christopher Lau補充，新租約符合計畫，第一季入住率建立，第二季轉為正面，5月再略微增加，第三、四季可能出現季節性放緩。

問開發案初始收益率為5.3%，穩定化收益率是多少？相對於資金成本的目標利差為何？

答Bryan Smith表示，5.3%是交付時的初始收益率。公司不提供優惠，今年投入預租，3月預租了超過一半的新交付房屋。穩定化後（完成一個週轉週期的完整社區）收益率有改善，但無法提供精確數字。新開發社區與分散式投資組合在入住率和租金成長方面相似，但總維護成本僅為分散式房屋的一小部分，自2023年以來總維護成本下降 5%。

問監管不確定性對未來供給的影響何時會在基本面中顯現？無論監管結果如何，這種影響是否可能持續？

答Bryan Smith表示，監管不確定性已影響供給，對建後出租（build-to-rent）專案有更直接的影響。許多進行中的專案會完成，但前景已改變。不預期立即在數據中看到影響，但任何限制供給的措施都會對住房可負擔性不利。現有租賃單位可能被以溢價看待。樂觀認為不會是最終結果，影響持續時間未知，但已改善的供給狀況使公司處於有利位置。

問今年第四季的到期率略低，是什麼造成了這個轉變？是否預期這種情況在未來幾年持續？

答Lincoln Palmer表示，這是刻意調整租約到期時間表的結果，將到期從下半年轉移到上半年，因為上半年有更多機會出租、提高入住率和建立租金。目前約三分之二在上半年，三分之一在下半年。將繼續這項努力，在社區層級加強租約到期管理，讓到期的月份、日期和週數更精確。

問是否看到賣方定價或開發收益率因監管不確定性或利率環境而有所變動？

答Bryan Smith表示，不確定性讓許多交易市場暫停，但看到一些中型營運商更願意討論合作方式。目前還沒有任何事情發生，但相信會創造未來機會。交易市場可能暫停，但樂觀認為最終會改變。

問同店池中因處分和房屋加入持有待售類別而有很多變動，預期2026全年同店收入成長中有多少來自這些活動？

答Christopher Lau表示，今年同店池增加了約 1,500 個單位，主要是新建房屋。當重設池子時，會同時重設當前和上一年度的池子，任何變化都反映在兩個期間。如果房屋是合適的處分候選者，很可能在前期是有人居住的，所以是蘋果對蘋果的比較。

問是什麼導致了旺季租賃季開始得比平常稍晚？是天氣、整體不規則性，還是其他因素？

答Lincoln Palmer表示，每年的情況形狀都略有不同，天氣可能扮演一定角色，今年許多地區異常寒冷。也可能是不確定性，如法規、全球事件或財務不確定性。不確定確切因素，但儘管起步較晚，現在看到極佳活動，預期持續整個季節，並準備好以適當的營運調整應對。

問供應情況已經在改善，能否提供更多細節，特別是在供應壓力較大的市場，供應是否可能逐漸消化？

答Lincoln Palmer表示，大部分市場的供應普遍在改善，租賃季節的需求有助消化現有供應。John Burns發布的2026年公寓交屋量展望顯示年減 40%（40% reduction year over year），BTR（建後出租）方面也有同樣趨勢。亞利桑那州和德克薩斯州庫存較高，需要更長時間消化，但幾乎所有市場入住率都超過 95%（north of 95%），並持續改善。

問隨著供應在某些市場可能開始改善，是否預期中西部市場和陽光地帶市場之間的差距會在未來 12 到 18 個月（12 to 18 months）內開始收斂？

答Lincoln Palmer表示，收斂更多取決於陽光地帶的表現，而非中西部。中西部未來幾年表現預期非常強勁，租金成長、人口遷移和供應都有良好前景。隨著其他市場改善，應該會看到一些收斂，但可能更取決於中西部以外地區的改善。