American Healthcare REIT, Inc.

問Trilogy可控成本成長低於2%的減速是由什麼驅動？是暫時性的（因較高的同比比較基數）還是短期內更具永續性？

答Gabe Willhite表示，Trilogy團隊從去年開始將費用管理列為重點，2026年第一、二季執行出色，且團隊過往專注某領域時常能超越預期，因此不排除持續超額表現。但他也指出第二季到第三季之間有季節性因素，例如中西部地區公用事業費用因冷暖氣使用增加而上升。整體而言，費用管理來自多個業務環節，並非單一來源。

問將Trilogy營運平台（如收益管理）應用於現有SHOP營運商，能否量化NOI上漲機會？

答Gabe Willhite表示，很難確切分解出與這類價值相關的金額。他說明營運商支持是多模式的，包括資本再投資、數據分析、Trilogy平台（收益管理、銷售行銷、員工體驗、CapEx與開發能力）、創新論壇（11個營運商參與）以及由前營運商組成的資產管理團隊。他強調加入AHR平台的營運商會比沒有AHR時更好，並以Trilogy同店NOI成長16%、SHOP同店NOI成長超過20%（連續第十季達20%或接近20%）作為平台價值的佐證，但未提供具體金額量化。

問Trilogy過去幾年表現強勁，未來3至5年最大的機會在哪裡？是收入面、費用面，還是增加更多床位？

答Gabe Willhite表示機會是多方面的。首先，Trilogy仍有大量入住率成長空間；其次，收益管理系統（專有軟體）仍處於早期階段，隨著組合趨於滿租，收益管理將成為超額表現的更大驅動力；第三，熟齡護理每床收入成長是最被忽視的機會，Med Advantage費率同店年增8.4%，顯示優化支付者組合的成效。此外，Trilogy的開發能力也不容忽視，目前有5個新園區在建，且能以模組化方式擴展現有園區，降低風險並創造成長跑道。

問今年收購量顯著增加，是什麼驅動更多產品流向公司？是債務基金、關係，還是其他因素？為何能在相同承保標準下完成更多交易？

答Stefan Oh表示，今年交易流非常活躍，主要驅動因素是年初的cap rate（資本化率）壓縮加上營運商表現提升資產價值，吸引更多賣方進入市場。其次，隨著營運商關係增長，約一半的交易以非公開市場方式直接流入。他強調承銷標準並未放寬，只是市場上符合標準的機會增加。

問本季完成的一些交易涉及新營運商合作夥伴，請問如何決定引進新營運商？是否基於地理位置？

答Gabe Willhite表示，大部分營運商關係來自先前已有的關係，這讓公司能從長期歷史觀察其營運表現。選擇過程非常挑剔，會尋找能提供最高照護水準、款待和員工體驗的營運商，同時考量地理目標市場。此外，也要看該地理區域是否有適合投資組合和營運商的機會。

問開發指引稍微上升，這是否代表與Trilogy的額外開發項目？回報預期如何？

答Jeff Hanson表示，這是在執行長期計畫，Trilogy的開發機會相當深厚，其開發能力歷經數十年演進，現在甚至自行進行總承包（GC）工作，可能超越回報標準。他特別提到別墅擴建項目，因需求已存在，可預租預售，營運拖累小。公司將維持每年3至5個新園區開幕，並伴隨擴建項目，目前這些項目大致符合承銷預期。

問團隊強調世代級投資機會，是否有進一步討論或改變觀點，考慮出售更多甚至全部門診醫療投資組合以加速高齡住宅成長？

答Jeff Hanson表示，公司的焦點、精力和資本明確集中在SHOP和Trilogy的世代級機會。他確認已出售約1/3的OM建築物，可歸屬NOI從30多%降至低於13%，且很快會降至低於10%，這是刻意的設計。公司持續尋找推動長期股東價值的方式，會繼續出售，但未明確表示是否會出售全部OM投資組合。

問考慮到第一季到第二季季節性加速較弱，7月和8月的需求管道和趨勢如何？

答Gabe Willhite指出，公司SHOP投資約80%集中在輔助生活和記憶照護（需求型），因此冬季非自願搬離導致入住率季節性較明顯，通常第一季下降、第二季回升。7月銷售季節看起來相當強勁，領先第二季水準和去年同期，這也提供更多定價權，為收益管理打開新機會。

問你接任正式CEO後，確定了哪些關鍵舉措想要實施？

答Jeff Hanson表示，因為與Danny共同創辦公司，他並非從零開始，而是加速執行既有計畫。他列出4個核心領域：1) 收購速度，同時維持高標準（資產、市場、營運商、承銷）；2) 在整個組織引進行業領先人才（過去6個月努力中，尚未公告）；3) 進一步利用Trilogy推動創新；4) 積極擴展與現有營運商的關係和版圖。總體主題是「有節制的積極」，並預期看到公司速度和執行力快速加速。Gabe Willhite補充，Jeff帶來強度和成長紀錄，正在推動平台加速，並強調Jeff低估了前進速度。

問你想擔任常任CEO多久？是完成這些舉措後就退下，還是無限期？

答Jeff Hanson表示，他4.5年前退休的原因沒有改變，但他是緊急繼任計畫的一部分，該計畫已存在十年。他強調這不是典型的永久性CEO職位，而是以任務和工作為導向。董事會不會設定任意時間表，但任期不應以月或季度衡量，也不應以年衡量。他提到自己不需要錢或工作，但熱愛公司，且與Danny共同創辦，因此有高度主動性。他衡量成功的方式是未來12至18個月內，下一代領導層能多快推動公司成長。

問能否量化Trilogy當前投資組合（150個資產）擴張的剩餘潛力？

答Gabe Willhite表示，無法提供確切數字，但Trilogy目前約有30個社區擁有超額土地（自有或可直接取得所有權），可擴展別墅項目。若每年做5至6個別墅項目，代表多年的擴張跑道。此外，擴張還包括增加側翼（需較少土地）和獨立記憶照護村莊（legacy village，約40單位）。他估計目前控制的機會至少還有5年以上。

問SHOP同店NOI成長指引（18%至21%）中，RevPAR和入住率的基本假設是什麼？是否考慮季節性？

答Jeff Hanson表示，公司不單獨揭露入住率和RevPAR假設。他說明有多種情境，有些園區入住率成長較快、房價壓力較小，有些則相反。整體而言，入住率較高的建築房價漲幅預期在4%至6%之間；入住率較低的建築則專注於提升入住率，可能提供小幅入住優惠，但這僅佔投資組合很小部分。費用控管是普遍適用的。他強調情況因建築和次級市場而異，並非單一情境。

問高齡住宅收購目前帶來的報酬率相較過去幾年如何？近期收購表現優於承銷，但市場有大量資本流入和營運衝擊，如何調和？

答Stefan Oh表示，目前收購的是更高品質的機構級資產（位於填充市場或人口稠密郊區），但承銷標準和收益率並未改變：初始收益率約在mid-5s（5%中段）至low 6s（6%低段），穩定化收益率達7（7%）或以上。他提到去年底至今年初有cap rate（資本化率）壓縮，但過去幾個月已趨於穩定，部分原因是大量非公開市場交易讓公司能搶得先機。Jeff Hanson補充，收購的資產多數位於核心填充市場，進入障礙強（需土地整合、開發許可程序耗時5至8年），且超過一半的管道和已成交項目是增值型（平均入住率82%），其餘穩定型（平均入住率low 90s，90%低段），仍具營運槓桿和定價能力。Stefan Oh強調，公司不需要大量收購就能顯著影響獲利，且資金成本優於許多同業，加上50%交易為非公開市場，減少了純價格競爭。Jeff Hanson最後補充，已成交和管道中的$2.2 billion（22億美元）資產平均為2019年份，平均資產年齡從29年降至21年。

問資產交易價格相對於重置成本如何？對重置成本的看法是否包含開發商利潤或利潤率？

答Stefan Oh表示，一般來說仍能以低於重置成本的價格收購，考慮到高端高齡住宅的建築成本高漲。但他強調，除了實際建築成本，還需考慮建造時間線、開發許可和土地取得等無形成本，因此以低於重置成本收購非常有利。他未明確說明是否包含開發商利潤，但暗示整體成本考量已涵蓋這些因素。

問記憶照護卓越中心是否有任何更新？是否已開始建立任何計畫？

答Gabe Willhite表示，Trilogy合作夥伴正在進行記憶照護卓越中心的工作，這將是Trilogy執行長任內的標誌，強調持續創新和改善長者體驗的承諾。該中心未來不僅供Trilogy使用，也希望成為整個產業的標準。目前仍處於早期階段。

問加速平台成長（積極、提高速度）如何轉化為G&A或資本需求？是以百萬計還是數千萬計？

答Jeff Hanson表示，指引中G&A略有上升，絕大多數是股票薪酬（因股價上漲）。此外還有一些額外支出用於平台、人才和科技投資。他強調G&A的成長速度將遠低於NOI的成長速度（NOI年增約31%），G&A不會成長31%。投資目的是建立平台以支持公司下一階段成長，包括人才、平台和科技，以支持即時決策。